خلع ید مشاعی چیست؟ + شرایط دادخواست در سال (1403)

خلع ید مشاعی چیست؟

در حقوق مالکیت و حقوق ملکی با مفهومی تحت عنوان خلع ید مشاعی مواجه خواهیم شد. بنابراین لازم است دانش و آگاهی کافی درباره مفهوم و کابرد دعوای خلع ید مشاعی داشته باشیم. در این نوشتار با مفهوم دعوای خلع ید مشاعی و شرایط دادخواست خلع ید مشاعی که یکی از دعاوی پر کاربرد در دادگاه های عمومی حقوقی است آشنا خواهید شد.

مطلب مرتبط: بهترین وکیل ملکی کرج

اشخاص می توانند در اموال خود هر گونه دخل و تصرفی کنند. قانونگذار حقوق مالکیت را بسیار محترم شمرده است. اما گاهی این حق را محدود و برای اعمال آن شرایطی تعیین شده است. یکی از آن موارد دخل و تصرف در ملک مشاع است که همه شرکا نسبت به آن حق مالکیت داشته ولی نمی توانند بدون اذن سایر شرکاء در آن تصرف مادی کنند.

در همین آغاز در یک تعریف کلی در باره دعوای خلع ید مشاعی باید گفت عبارت است از: تخلیه ملکی که توسط یک یا چند نفر از شرکا، بدون رضایت سایر شرکاء تصرف شده است.

از طرفی دعوای خلع ید مشاعی ویژه املاک است و طرح دعوای خلع ید ملک مشاع فقط از سوی مالک مشاع ممکن است. برخلاف دعوای تصرف عدوانی که حتی از طرف مستاجر قابل طرح است. به همین جهت برای طرح این دعوا لازم است سند مالکیت مشاعی را به محکمه ارائه نمایید. همچنین باید تصرفات غیر مجاز خوانده در ملک را اثبات نمایید. در صورتی که ملک ورثه ای بوده و هنوز بین ورثه تقسیم نشده باشد برای طرح دعوای خلع ید از ملک مشاع، ارائه سند مالکیت به نام مورث متوفی و گواهی حصر وراثت ضروری است.

چه زمانی دعوای خلع ید مطرح می شود؟

زمانی که یک یا چند نفر از شرکا یا اشخاص ثالث در ملک مشاعی تصرف غیر قانونی داشته باشد و ملک همچنان تحت تصرف او باشد دعوای خله ید مطرح می شود. چنانچه متصرف یکی از شرکاء باشد باید دعوی خلع ید مشاعی توسط شریک یا شرکاء مطرح شود. نکته مهمی که وجود دارد و باید به آن توجه داشت این است که: برای طرح دعوای خلع ید باید سند رسمی یا حکم قطعی دادگاه وجود داشته باشد زیرا محاکم کسی را مالک ملک می دانند که مالکیت وی در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد.

مطلب مرتبط: وکیل خلع ید در کرج

دعوای خلع ید مشاعی در املاک قولنامه ای

یکی از مشکلات اقتصادی و حقوقی کشور که رفته رفته در حال تبدیل شدن به یک بحران جدی است، اعتبار دادن به معاملات اموال غیر منقول با سند عادی یا به اصطلاح قولنامه است. به هر تقدیر در زمان نگارش این نوشتار هنوز از اسناد عادی در خصوص معاملات اموال غیر منقول به صورت قانونی اعتبار زدایی نشده است. امید است هرچه زودتر قانونگذار محترم در این خصوص اهتمام جدی ورزد.

اما راجع به عنوان این بند؛ یک نظر این است که دعوای خلع ید باید همراه با اثبات مالکیت مطرح گردد و دادگاه ابتدا وارد دعوای اثبات مالکیت ملک می شود و پس ازاحراز مالکیت وارد دعوای خلع ید خواهد شد.  در برخی محاکم نظر دیگری وجود دارد؛ این دسته از محاکم برای عقیده اند که طرح این دو دعوا با هم موجب صدور قرار عدم استماع می شود که در این موارد خواهان ابتدا باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح و بعد نسبت به ثبت دعوای خلع ید اقدام نماید.

دعوای خلع ید مشاعی نسبت به منافع ملک

برای این نوع خلع ید نیازی بر مالکیت بر اعیان ملک نیست و همین که مالکیت مشاعی بر منافع باشد کفایت میکند. در این صورت موضوع از تحت شمول ماده ۲۲ قانون ثبت خارج و ابراز سند رسمی الزامی نبوده و غاصب ملزم به پرداخت اجرت‌ المثل ایام تصرف است.

خواهان و خوانده دعوای خلع ید مشاعی

خواهان دعوا باید حداقل یکی از مالکین ملک مشاعی باشد و اما در مورد خواندگان دعوا اختلاف نظر وجود دارد که برخی معتقدند تنها باید شخص متصرف را خطاب قرار داد و برخی معتقدند باید تمام مالکین ملک مشاع را خطاب و در ستون خوانده ذکر نمود. رویه دادگاه به این نظر متمایل است این دسته از محاکم بر این عقیده اند که؛ اگر دعوا اینگونه طرح نشود طبق قانون آیین دادرسی مدنی باید قرار عدم استماع صادر شود.

دادگاه صالح بر دعوای خلع یدمشاعی

علی رغم اینکه اصل بر طرح دعوا در دادگاه محل اقامت خوانده است، دعوای خلع ید از جمله دعاوی غیر منقول است که در صلاحیت دادگاه عمومی محل وقوع ملک است.

مطلب مرتبط: تامین دلیل چیست؟

 دعاوی که می توان ضمن دعوای خلع ید مشاعی مطرح کرد

از آنجایی که شخص متصرف یا بدلیل اتمام مدت قرارداد یا نداشتن قرارداد غاصب محسوب می شود مدتی که ملک را تحت اختیار دارد چه استفاده کرده باشد چه بلااستفاده باشد باید اجرت المثل ایام تصرف را بپردازد و همچنین اگر تصرفاتی از قبیل ساخت و ساز بنا یا کاشت درخت یا…  داشته باشد می توان قلع و قمع انها را از دادگاه ضمن دادخواست خلع ید درخواست نمود.

صدور حکم خلع ید مشاعی چقدر زمان می برد؟

مدت زمان دعاوی اصولا قابل پیش بینی نیست، ممکن است در یک دادگاه مدت زمان دادخواست تا اولین حلسه رسیدگی یک ماه تعیین شود و از طرفی مشابه همین پرونده در شعبه ای دیگر، مدت ۶ماه تعیین شود. همچنین علاوه بر مدت زمان رسیدگی، مدت صدور رای و اجرای حکم نیز متغییر خواهد بود.

نحوه اجرای حکم خلع ید مشاعی

مطابق قانون اجرای احکام مدنی است و در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می‌شود. ولی تصرف محکوم‌له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است به عبارت دیگر  تمام ملک از ید محکوم علیه حتی اگر مالک مشاعی باشد خلع ید می شود؛ لیکن در اختیار محکوم له ی که مالکیت مشاعی دارد گذاشته نمی شود.

نکته مهم: اگر ملک مذبور در تصرف کسی غیر از محکوم‌علیه باشد این امر مانع اقدامات اجرایی نیست مگر این که متصرف مدعی حقی از عین‌یا منافع آن بوده و دلائلی هم ارائه نماید در این صورت دادورز (‌مأمور اجرا) یک هفته به او مهلت می‌دهد تا به دادگاه صلاحیتدار مراجعه کند و در‌صورتی که ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور قراری دائر به تأخیر اجرای حکم به قسمت اجرا ارائه نگردد عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.

تکلیف اموال موجود در ملک در صورت صدور حکم خلع ید مشاعی

هر گاه در محلی که باید خلع ید شود اموالی از محکوم‌علیه یا شخص دیگری باشد و صاحب مال از بردن آن خودداری کند و یا به او‌دسترسی نباشد دادورز (‌مأموراجرا) لیست اموال مذکور را تهیه و به ترتیب زیر عمل می‌کند:

۱ – اسناد و اوراق بهادار و جواهر و وجه نقد به صندوق دادگستری یا یکی از بانک‌ها سپرده می‌شود.

حسب مواد فوق در خلع ید ملک مشاع از کل ملک خلع ید صورت می گیرد و تا زمانی شرکا در خصوص نحوه تصرف و مداخله با یکدیگر توافق ننماییند هیچ کدام حق تصرف در ملک را ندارند.

۲ – اموال ضایع شدنی و اشیایی که بهای آن‌ها متناسب با هزینه نگاهداری نباشد به فروش رسیده و حاصل فروش پس از کسر هزینه‌های مربوط به صندوق دادگستری سپرده می‌شود تا به صاحب آن مسترد گردد.

۳ – در مورد سایر اموال دادورز (‌مامور اجرا) آن‌ها را در‌‌ همان محل یا محل مناسب دیگری محفوظ نگاهداشته و یا به حافظ سپرده و رسید دریافت‌می‌دارد.

مهریه؛ منزل مشترک؛ خلع ید مشاعی

پرسش) سه دانگ آپارتمان به نام من و سه دانگ دیگر به نام شوهرم است. از طریق اجرای ثبت مهریه ام را به اجرا گذاشتم و سه دانگ متعلق به شوهرم را توقیف کردم. ایشان اعتراض کردند و با این ادعا که منزل دیگری برای سکونت ندارد و این سه دانگ جزو مستثنیات دین است؛ اداره ثبت هم از آن رفع توقیف به عمل آورد. الان از چه راهی می توانم نسبت به وصول مهریه ام اقدام کنم؟ شوهرم مالی دیگری غیر از این آپارتمان به نامش نیست. حتی ماشین و مغازه اش را به نام خواهر و مادرش زده است.

پاسخ) برابر قانون منزلی که در حد شئونات مدیون در حالت اعسار او است جزء مستثنیات دین محسوب و غیر قابل توقیف است. ولیکن تصرف در مال مشاع تابع مقررات خاصی است. شما می تواند تقاضای فروش مال مشاع مطرح نمایید و وجه حاصل از فروش را در ازای مهر خود برداشت نمایید. در ضمن شما می تواند درخواست خلع ید مشاعی مطرح نمایید در این صورت از هر دو شریک خلع ید خواهد شد.

تهیه و تنظیم: دپارتمان دعاوی ملکی دفتر وکالت میرشاه