بهترین وکیل تغییر کاربری (زراعی و باغ ها) سال 1403

«رئیس دادگستری ساوجبلاغ از آزادسازی ۳۷ هکتار از اراضی تغییر کاربری یافته غیرمجاز در روستای کردان بخش چندار خبر داد»

وکیل پایه یک دادگستری سید احمد میرشاه به عنوان وکیل متخصص در زمینه تغییر کاربری اراضی زراعی کشاورزی باغ ها زمین و املاک شناخته شده و معتبر است. برای تعیین وقت ملاقات با وکیل سید احمد میرشاه و تیم همکاران با شماره تلفن 09306091148 تماس حاصل فرمایید.

جهت مشاهده رزومه وکیل میرشاه اینجا کلیک فرمایید

تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها توسط قانون‌گذار با قید مجازات منع شده است. دعاوی مربوط به تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها حجم زیادی از پرونده های تشکیل یافته در دادگستری را به خود اختصاص داده است. این دعاوی مرتبط با تغییر کاربری هم به لحاظ پیچیدگی های حقوقی و هم به لحاظ منابع مالی که به خود اختصاص داده است از ویژگی های خاصی برخوردار است، اگر میخواهید در این مورد مشکلی برایتان پیش نیاید، به شما پیشنهاد میکنیم با بهترین وکیل تغییر کاربری که بیش از +15 سال سابقه امور ملکی دارد مشاوره ای داشته باشید. در این نوشتار مفهوم و مصادیق وکیل تغییر کاربری، و تغییر کاربری غیر مجاز برشمرده شده و دلیل تغییر کاربری و مراجع قانونی تغییر کاربری به تفضیل توضیح داده می‌شود.

مطلب مرتبط:وکیل تغییر کاربری در کرج

مطلب مرتبط: وکیل در کردان

مفهوم تغییر کاربری

در ماده 1  قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب 1374/03/31 تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها در مفهوم تغییر چگونگی استفاده از اراضی زراعی و باغی تعبیر شده است. به گونه ای که مانع تداوم و بهره‌وری این اراضی گردد. ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها چنین مقرر داشته است. «به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و تداوم و بهره‌وری آن‌ها ازتاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در‌خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها جز در موارد ضروری ممنوع است.»

بند (د) ماده 1 آیین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب 1386 هیات وزیران تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها را چنین تعریف می‌کند: « تغییر کاربری: هر گونه اقدام که مانع از بهره برداری و استمرار کشاورزی اراضی زراعی و باغها در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهادکشاورزی تغییر کاربری محسوب شود.»

چرایی تغییر کاربری

عوامل متعددی  موجب تغییر کاربری اراضی کشاورزی برشمرده شده اند که اهم آنها عبارت‌ند از:

• خشکسالی‌های پی در پی و کم آبی
• سود سرشار حاصل از تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها
• عدم تخصیص زمین جهت احداث شهرک‌های ویلایی در سنوات اخیر
• نیاز شهرنشینان به فضایی سبز به منظور فرار از فشار روانی زندگی شهری و برخورداری از هوای پاک
• عدم توجیه اقتصادی فعالیت‌های کشاورزی و سایر فعالیت‌های مرتبط
• ضعف قوانین موجود و ناکارآمدی در اجرا یا مجریان

در هر حال نباید نیاز شهرنشینان را به فضای سبز و طبیعت نادیده گرفت. متصدیان امر می‌توانستند با برنامه ریزی و سیاستگذاری اصولی زمین‌هایی با کیفیت پایین را جهت ایجاد شهرک‌هایی ویلایی با امکانات کافی اختصاص دهند.تا از هدر رفت سرمایه‌ها و اتلاف منابع و تخریب خاک و آلودگی محیط زیست به شکلی که هم اکنون شاهد آن هستیم جلوگیری کنند، با یک وکیل تغییر کاربری متخصص میتوانید بدون هیچ مشکلی از تمامی قوانین تغییر کاربری مطلع شوید.

مرجع قانونی تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها

در محدوده اراضی شهری وفق ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تغییر کاربری املاک بر عهده کمیسیون مقرر در این قانون است. از سوی دیگر مرجع تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در هر استان بر اساس تبصره 2 ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها به عهده کمیسیون مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیر کل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استانداری است. که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می‌گردد. این کمیسیون به کمیسیون تبصره 1 ماده 1 قانون تغییر کاربری معرف است.

مصادیق غیر مجاز تغییر کاربری

وفق دستورالعمل تعیین مصادیق کاربری غیر مجاز موضوع ماده 10 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب 1385/08/01 مجلس شورای اسلامی (موضوع ماده ۱۱ تصویب نامه شماره ۵۹۸۷۹ ت ۳۷۱۱۰هـ مورخ ۱۹ ۴ ۱۳۸۶ هیئت وزیران)

اقدامات ذیل درصورتی که در اراضی زراعی و باغ‌های موضوع قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و بدون رعایت ضوابط و مقررات مربوطه و اخذ مجوز از کمیسیون تبصره یک ماده یک و یا موافقت سازمان جهاد کشاورزی در قالب بهره‌برداری و استمرار کشاورزی شود به عنوان مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز تلقی می‌گردد:

• برداشت یا افزایش شن و ماسه
• ایجاد بنا و تأسیسات
• خاکبرداری و خاکریزی
• گودبرداری
• احداث کوره‌ های آجر وگچ‌ پزی
• پی‌ کشی
• دیوارکشی اراضی
• دپوی زباله، نخاله و مصالح ساختمانی، شن و ماسه و ضایعات فلزی
• ایجاد سکونتگاههای موقت
• استقرار کانکس و آلاچیق
• احداث جاده و راه
• دفن زباله های واحدهای صنعتی
• رها کردن پساب ‌های واحدهای صنعتی ، فاضلاب ‌های شهری، ضایعات کارخانجات، لوله‌ گذاری
• عبور شبکه ‌های برق
• انتقال و تغییر حقابه اراضی زراعی و باغات به سایر اراضی و فعالیتهای غیرکشاورزی، سوزاندن، قطع و ریشه ‌کنی و خشک ‌کردن باغات به هر طریق
• مخلوط ریزی و شن ریزی
• احداث راه آهن و فرودگاه
• احداث پارک و فضای سبز
• پیست ‌های ورزشی
• استخرهای ذخیره آب غیرکشاورزی
• احداث پارکینگ مسقف و غیرمسقف
• محوطه سازی (شامل سنگفرش و آسفالت ‌کار، جدول ‌گذاری، سنگ ‌ریزی و موارد مشابه)
• صنایع تبدیلی و تکمیلی و غذایی و طرح ‌های موضوع تبصره ۴ فوق ‌الذکر
• صنایع دستی
• طرح ‌های خدمات عمومی
• طرح‌ های تملک دارایی‌ های سرمایه ‌ای مصوب مجلس شورای اسلامی (ملی – استانی)

مطلب مرتبط: بهترین وکیل ملکی در کرج

سایر مصادیق تغییر کاربری

تبصره: تشخیص سایر مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز به عهده سازمان امور اراضی کشور بوده و سازمان جهاد کشاورزی استان موظف است در صورت ابهام نظریه سازمان مذکور را استعلام و بر اساس آن عمل کند.

تغییر هر یک از فعالیتها و طرح های موضوع تبصره 4 الحاقی به ماده یک قانون به خارج از مصادیق و ضوابط تبصره مذکور بدون اخذ مجوز از کمیسیون تبصره 1 ماده 1 قانون تغییر کاربری غیرمجاز تلقی می‌گردد.

تبصره: تغییر فعالیت‌ها و طرح‌ های موضوع تبصره 4 الحاقی به ماده یک قانون به سایر طرح‌‌های مندرج در تبصره مذکور مستلزم اخذ گواهی لازم از اداره کل محیط زیست استان و موافقت رئیس سازمان جهاد کشاورزی می باشد.

ارتباط با وکیل تغییر کاربری

در صورت نیاز به وکیل متخصص در امور مرتبط با تغییر کاربری اراضی و املاک و باغ ها می توانید، با شماره های اعلام شده در انتهای سایت با وکیل سید احمد میرشاه محمد وکیل تغییر کاربری تماس حاصل فرمایید. برای دریافت مشاوره عمومی و تخصصی در خصوص تغییر کاربری میتوانید با شماره تلفن های اعلام شده در زیر صفحه تماس حاصل نمایید.

مصادیق مجاز تغییر کاربری

بر اساس تبصره 4 ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها:

• احداث گلخانه‌ها
• دامداریها
• مرغداریها
• پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاههای صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها
• بهینه‌کردن تولیدات بخش کشاورزی

تغییر کاربری محسوب نمی‌شود. موارد مذکور از شمول این ماده مستثنی بوده و با رعایت ضوابط زیست‌محیطی با موافقت سازمان‌های جهاد کشاورزی استانها بلامانع است.

با توجه داشت بر اساس ماده 2 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها «در مواردیکه به اراضی زراعی و باغها طبق مقررات این قانون مجوز تغییر کاربری داده می‌شود هشتاد درصد (۸۰%) قیمت روز اراضی و‌باغهای مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه ‌داری کل کشور واریز می‌گردد.»

تغییر کاربری اراضی و باغ‌ها

وفق تبصره 1 ماده 2 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها:

• برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا پانصد متر مربع فقط برای یک‌بار
• احداث دامداری‌ها
• مرغداریها
• پرورش آبزیان
• تولیدات گلخانه‌ای
• صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی
• صنایع دستی

مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده نخواهدبود.

قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها

به موجب بند سه از قسمت الف دستورالعمل ماده 10 آیین نامه اجرایی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها فعالیت هایی مانند:

• پرورش قارچ، آبزیان، اسب، کرم ابریشم
• زنبورداری
• تولید نهال و بذر و …

در ردیف تولیدات کشاورزی است.

بر اساس بند 1 از قسمت الف دستورالعمل ماده 10 آیین نامه اجرایی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها:

• کارگاه های صنایع تکمیلی و غذایی
• واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی
• بنگاه های تولیدی و غیره

در زمره موارد تغییر کاربری مجاز محسوب می شوند

آنی بودن جرم تغییر کاربری اراضی زارعی و باغ ها

همواره بین شعبات مختلف دادگاه های سراسر کشور در خصوص آنی یا مستمر بودن جرم تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها اختلاف بود تا اینکه دیوان عالی کشور با صدور رای وحدت رویه 822 مورخ 1401/03/31 به اختلاف پایان داد و جرم تغییر کاربری را در ردیف جرایم آنی قلمداد نمود. فایده علمی چنین تفکیکی مشمول مرور زمان شدن این جرم است.