بهترین وکیل افراز و تفکیک ملک مشاع در کرج سال 1403

در این مقاله قصد داریم ابتدا افراز و تفکیک را تعریف و سپس وکیل افراز و تفکیک ملک مشاع در کرج و استان البرز را به شما معرفی نماییم. در ادامه یک نمونه دادنامه با موضوع دستور فروش ملک ورثه ای که جنبه ارشادی دارد را با شما به اشتراک گذارده ایم.

وکیل پایه یک دادگستری سید احمد میرشاه محمد  دارای تجربه و تخصص در دعاوی ملکی و ثبتی از جمله افراز و تفکیک ملک مشاع و دستور فروش

برای تعیین وقت ملاقات با وکیل میرشاه با شماره تلفن 09306091148 تماس حاصل فرمایید

ملاقات با تعیین وقت قبلی

در اصطلاح حقوقی و ثبتی در تعریف افراز چنین آمده است؛ جدا کردن سهم مشاع شرکاء و به عبارت دیگر یعنی تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکاء به نسبت سهم هریک از آنها به گونه ای که مال غیر منقول از حالت اشاعه خارج شود.

تفکیک در لغت عبارت است از جدا کردن دو یا چند چیز از یکدیگر.در عرف ثبتی در تعریف تفکیک آمده است؛تقسیم مال غیر منقول به قعطعات کوچک تر.تفکیک معمولاً با موانع قانونی همراه است.

در حقوق با اصطلاح دیگری به نام تقسیم برخورد داریم.تقسیم اعم از افراز و تفکیک است. در اصطلاح قانون مدنی تقسیم عبارت است از جدا سازی سهم شرکاء.به عنوان مثال تقسیم ترکه متوفی میان وراث.رابطه تقسیم با افراز و تفکیک عموم و خصوص مطلق است.به این معنا که افراز و تفکیک نوعی تقسیم هستند ولی تقسیم لزوماً به معنای افراز و تفکیک نیست.

تفاوت افراز و تفکیک

استفاده از الفاظ مترادف کنار یکدیگر در حقوق پسندیده نیست.الفاظ معنای خاص خود را در ذهن متبادر می کنند.از جمله این الفاظ افراز و تفکیک است.ممکن است در اصطلاح عامیانه این دو لفظ مترادف هم محسوب شوند ولی در حقوق معانی کاملاً مستقلی دارند که از جهات بسیاری با یکدیگر متفاوتند.در ادامه به برخی از آنها اشاره شده است.

• برای تفکیک ملک حالت اشاعه لازم نیست. به عبارت دیگر ممکن است برای ملکی بدون وجود شریک اقدام به تفکیک نمود.ولی برای افراز دست کم وجود یک شریک دیگر ضرورت دارد.به عبارت دیگر افراز تنها در حالت اشاعه موضوعیت دارد.
• تفکیک فقط تقسیم ملک به قطعات کوچکتر است . در تفکیک مالک یا مالکان می توانند با رعایت ضوابط ملک خود را به هر ترتیبی که تمایل دارند به قطعات کوچکتر تقسیم نمایند.اما افراز تقسیم ملک به نسبت سهم هر شریک مشاعی است.
• بعد از تفکیک ممکن است حالت اشاعه باقی بماند اما پس از افراز ملک سهم خواهان خارج و حصه سایر شرکاء به حالت اشاعه باقی می ماند.

حقوقدانان تفاوت های بسیاری برشمرده اند اما اهم آنها همان است که گفته شد.

مطلب مرتبط: وکیل ملکی در کرج

قانون افراز و فروش املاک مشاع

افراز و فروش  املاک مشاع به موجب ماده 2،1و 4  قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 صورت می گیرد.

ماده یک- افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آن ها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد،در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می نماید.

ماده دو- تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هریک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است مهلت اعتراض 10 روز از تاریخ ابلاغ تصمیم مورد اعتراض می باشد.حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامی است.

ماده چهار- ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.

آنچه در این قانون حائز اهمیت است این است که باید جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد تا افراز از طریق مرجع ثبتی به انجام رسد. در غیر این صورت و در مواردی که در ادامه گفته خواهد شد،افراز ملک در صلاحیت دادگاه است.

مرجع افراز املاک مشاع

همانگونه که از نظر گذشت افراز و تقسیم ملک در صلاحیت اداره ثبت محل وقوع ملک است.در صورت اخیر مرجع اعتراض به تصمیم مرجع ثبتی دادگاه شهرستان محل وقوع ملک خواهد بود.بنابراین تنها در موارد زیر مرجع صلاحیت دار برای افراز املاک مشاع دادگاه محل وقوع ملک است.

• جریان ثبتی ملک پایان نیافته باشد.
• بین شرکاء شخص محجور یا غایب مفقود الاثری باشد.
• ملک مشاع جزء ترکه باشد.

رای وحدت رویه شماره 719 مورخ 20/2/1390 هیات عمومی دیوان عالی کشور در خصوص مرجع صلاحیت دار افراز (تقسیم) ترکه غیر منقول

((مستفاد از قانون امور حسبی راجع به تقسیم،تقسیم ترکه در صورت عدم تراضی ورثه امری است که محتاج رسیدگی قضایی است و باید در دادگاه به عمل آید. همین حکم در موردی هم که ترکه منحصر به یک یا چند مال غیر منقول باشد جاری است.بنابراین آرای شعب پنجم و بیست و یکم دیوان عالی کشور که تقسیم ترکه غیر منقول را از صلاحیت واحد ثبتی محل وقوع مال خارج و در صلاحیت دادگاه دانسته به اکثریت آراء صحیح و منطبق با موازین قانونی است)).

بنابراین حتی اگر ترکه متوفی منحصر به یک مال غیر منقول باشد تقسیم ترکه در صلاحیت داگاه است.در صورت عدم امکان تقسیم دادگاه دستور فروش مال غیر منقول را به تقاضای هریک از شرکاء صادر می نماید.افراز نیز نوعی تقسیم است بنابراین افراز ملک مشاع که جزئی از ترکه متوفی است نیازمند رسیدگی قضایی و در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است.

ترتیب افراز و فروش ملک مشاع در واحد ثبتی

متقاضی افراز ضمن مراجعه به واحد ثبتی محل وقوع ملک درخواست خود را تسلیم مسئول واحد ثبتی می نماید.مسئول مربوطه پس از وصول درخواست افراز رسیدگی را به نماینده ثبت ارجاع می کند. نماینده ثبت ضمن مراجعه به پرونده وضعیت ثبتی پلاک مزبور را از لحاظ خاتمه جریان ثبتی و اینکه دارای سند معارض است یا خیر ملاحظه و نظر خود را به مسئول واحد ثبتی اعلام می نماید.چنانچه جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد و ملک دارای سند مالکیت معارض نباشد مسئول واحد ثبتی نقشه بردار ثبت را ماموریت می دهد از متقاضی و سایر شرکاء دعوت نماید.در حضور افراد یاد شده و نماینده ثبت ملک معاینه و با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات و رعایت حقوق هریک از شرکاء نقشه ملک مورد افراز ترسیم و به امضاء نماینده ثبت و کلیه شرکاء حاضر می رساند.

مسئول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و بررسی صورتمجلس تنظیم شده و نقشه افرازی و تطبیق آن با وضعیت و سوابق ثبتی تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می نماید.تصمیم مسئول ثبتی به پیوست یک نسخه از صورتمجلس و تصویر نقشه افرازی در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود به کلیه شرکاء ابلاغ می شود.

هریک از شرکاء چنانچه اعتراضی داشته باشد وفق مقررات ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع که در بالا به آن اشاره شد به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک مراجعه می نماید.در صورت صدور حکم قطعی مبنی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک دادگاه بر حسب درخواست هریک از شرکاء دستور فروش آن را به دایره اجراء دادگاه می دهد. وجوه حاصله ملک غیر قابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرایی طبق دستور دادگاه به نسبت سهم میان شرکاء تقسیم خواهد شد. فروش از طریق مزایده به عمل می آید.

موارد منع افراز

گفتیم گاهی افراز با موانع قانونی روبرو است.بنابراین ضروری است پیش از هرگونه اقدام در این خصوص با موارد منع قانونی افراز آشنا شویم.برخی از این موارد منع قانونی به شرح زیر می باشند.

• وفق ماده 595 قانون مدنی هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکاء از مالیت باشد تقسیم ممنوع است اگرچه شرکاءتراضی نمایند.
• تقسیم موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست.
• برابر ماده 591 قانون مدنی اجبار به تقسیمی که مشتمل بر ضرر باشد جایز نیست.(منظور از ضرر به موجب ماه 593 قانون مدنی کاهش فاحش قیمت است به مقداری که عادتاً قابل مسامحه و چشم پوشی نباشد).
• هرگاه عمل افراز به وسیله اداره ثبت مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد باید با حضور و موافقت کلیه مالکین مشاع صورت گیرد لذا قبل از حصول شرط مذکور اداره ثبت مجاز به افراز نیست.
• نسبت به ملک مشاعی که برای آن سند مالکیت  معارض صادر شده باشد تا زمانی که رفع تعارض نشده باشد اقدام به افراز نخواهد شد.
• مواردی که به موجب قانون منع شده است. از جمله به موجب قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی،اقتصادی مصوب 1385 تفکیک و افراز اراضی کشاورزی(اعم از باغ ها،نهالستان ها،اراضی زیر کشت،آبی،دیم و آیش آنها)به کمتر از نصاب تعیین شده ممنوع است.برای اینگونه اراضی در صورت تقاضا،سند مشاعی صادر و نقل و انتقال اسناد به طور مشاعی بلامانع است.

تفکیک و افراز در قانون شهرداری – ماده 101 قانون اصلاح قانون شهرداری

در ابتدای مقاله گفتیم افراز و تفکیک اساساً با موانع قانونی مواجه است و معمولاً نیاز به اخذ مجوز از مراجع قانونی دارد. از جمله مواد قانونی که در امور مربوط به افراز و تفکیک املاک کاربرد دارد ماده 101 قانون اصلاح قانون شهرداری است. به موجب این قانون ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه ها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها از سوی مالکین عمل تفکیک یا افراز را بر اساس نقشه ای انجام دهند که قبلاً به تایید شهرداری مربوطه رسیده باشد.

معرفی بهترین وکیل افراز و تفکیک ملک مشاع در کرج

امروزه تقاضا برای زمین به منظور ساخت ساز اعم از مسکونی ، باغ ویلا و غیره در استان البرز و شهر کرج به شدت افزایش یافته است. اراضی اختصاص یافته به این امور کفاف تقاضای روز افزون در استان البرز را نمی دهند .از این رو معمولاً افراد بدون آگاهی از موارد منع قانونی و یا به قصد سودجویی  مبادرت به تفکیک و افراز اراضی نموده و از این گذر متاسفانه خریداران دچار خسارت فراوانی می شوند.

به ویژه کسانی که مبادرت به ساخت و ساز در این اراضی می نمایند. اولاً ضرورت دارد مسئولین امر به شکل هدایت شده و قانونی پاسخگویی این نیاز مشروع باشند و با اختصاص زمین به امر ساخت و ساز ویلا و باغ و باغچه در اراضی فاقد مرغوبیت کشاورزی حسب شرایط اقتصادی متقاضیان از تخریب اراضی کشاورزی و باغات جلوگیری نمایند.ثانیاً متقاضیان افراز و تفکیک و یا خریداران اینگونه اراضی ضروری است قبل از هر اقدامی با وکیل افراز و تفکیک ملک مشاع در کرج یا با بهترین وکیل شهرداری در کرج مشورت و مشاوره ای داشته باشید.

دستور فروش ملک ورثه ای؛ رای دادگاه

در خصوص دعوای آقای …. با وکالت آقای احمد میرشاه محمد و خانم فرشته شهبازی به طرفیت خانم ها و آقایان 1- … 2-…. 3- آقای … به وکالت از … ،…،… و … جملگی ….. [ ورثه شادروان…] به خواسته افراز و دستور فروش ملک مشاع تحت پلاک ثبتی …. فرعی از … اصلی (قطعه…)؛ دادگاه با امعان نظر در محتویات پرونده از جمله دادخواست تقدیمی، سند مالکیت پیوست، نظریه کارشناس رسمی دادگستری مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک که مصون از اعتراض و صائب باقی مانده است، استماع اظهارات متداعیین در جلسات دادرسی، پاسخ ثبتی واصله دال بر مالکیت مشاعی طرفین؛ دعوای اقامه شده را محمول بر صحت و وارد دانسته، مستنداً به مواد 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع، 7 و 8 و 9 و 10 آیین نامه اجرایی قانون مذکور و 194 و 198 قانون آئین دادرسی مدنی دستور فروش ملک مورد ترافع و تقسیم وجه حاصل از فروش آن فی مابین مالکین بمیزان حصه ایشان را منطبق بر مقررات قانون اجرای احکام مدنی، پس از کسر هزینه های عملیات اجرایی صادر و اعلام می نماید و اما در خصوص خواسته افراز بشرح پیش گفته دایر بر غیر قابل افراز بودن ملک، ادعای خواهان را مطابق با مقررات ندانسته مستنداً به ماده 2 قانون آئین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی مطروحه را صادر و اعلام می نماید دستور صادره قطعی و غیر قابل اعتراض و رای صادره در بخش اخیر، حضوری و ظرف مهلت 20 روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در محاکم محترم تجدید نظر استان البرز است.

دادرس شعبه … دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضایی …. – ….

پیام دادنامه: “دستور فروش مال مشاع قطعی و غیر قابل اعتراض است”.

منبع: دفتر وکالت احمد میرشاه