طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول (آپدیت 1403)

دعوای الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

قبل از اینکه وارد موضوع اصلی این مقاله یعنی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول شویم ضروری است خواننده تا حدودی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی آشنا شود. در ادامه ابتدا کمی راجع به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و شرایط آن توضیح داده شده است.

وکیل پایه یک دادگستری سید احمد میرشاه محمد

برای تعیین وقت ملاقات با وکیل میرشاه با شماره تلفن 09306091148 تماس حاصل فرمایید

ملاقات با تعیین وقت قبلی

یکی از دعاوی پر تکرار مطروحه دادگستری در حوزه املاک، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می باشد. اصولاً این دعوا از طرف خریدار یک ملک زمانی مطرح می شود که شخص ملکی را خریداری نموده و در بیع نامه تنظیمی نیز فروشنده متعهد به انتقال ملک با سند رسمی گردیده اما بعدها بنا بر دلایل متعددی از جمله افزایش قابل توجه ملک در فاصله بین زمان معامله و تنظیم سند رسمی به فروشنده حاضر به انتقال سند ملک به خریدار نیست این دعوا دارای نکات تخصصی و فنی عدیده ای می باشد که در مقاله حاضر سعی می گردد به اهم موارد اشاره شود. به عنوان مقدمه باید خاطرنشان نمود که تعهدات قراردادی فروشنده، انتقال مالکیت ملک فروخته شده در قالب تنظیم سندرسمی به خریدار می باشد چراکه مالکیت خریدار با تنظیم سند رسمی به نام او به طور کامل محقق می گردد و خریدار می تواند از مزایای قانونی آن بهره مند گردد.

خواهان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

 خواهان این دعوا شخص خریدار بوده و اصولا در این بخش از دادخواست تنظیمی ابهام و اشکال خاصی ایجاد نمی گردد.

خوانده دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

آنچه که مسلم است خوانده دعوا فروشنده ای هست که ملک را به خریدار که همان خواهان دعوا هست واگذار نموده اما در موعد مقرر بنا به دلایلی از تنظیم سند رسمی به نام خریدار خودداری می نماید. بنابراین اگر سند رسمی ملک به نام فروشنده باشد، در ستون خوانده صرفاً نام فروشنده درج می گردد و نیازی به ذکر اسامی اشخاص دیگری نیست اما در مواردی سند رسمی ملک به نام فروشنده نیست و فروشنده نیزاز شخص یا اشخاص دیگر خریداری نموده که ملک با یک یا چندین واسطه از مالک اصلی که سند به نام او هست به خریدار جدید منتقل گردیده است دراین حالت در ستون خوانده کلیه ایادی سابق و نیز نام شخصی که مالک اصلی بوده و سند ملک به نام او می باشد باید قید گردد. لذا در فرضی که سلسله مراتب ایادی لحاظ نشود و کلیه ایادی سابق جزء خواندگان قرار نگیرند، دعوا به نتیجه موفقیت آمیزی منجر نخواهد شد و با قرار رد دعوا مواجه می گردد. دعاوی بسیاری از این جهت منجر به قرار رد دعوی شده اند. البته باید خاطرنشان نمود که حکم الزام به تنظیم سند رسمی نهایتا علیه مالک رسمی صادر می شود.

خواسته دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

اصلی ترین خواسته خواهان، الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند به نام خواهان می باتشد اما ممکن است مالک مورد نظر فاقد پایان کار یا صورت جلسه تفکیکی باشد، تحت این شرایط لازم است خواهان خواسته های دیگری را نیز مانند الزام خوانده به اخذ صورت جلسه تفکیکی، پایان کار شهرداری و نیز اخذ مفاصا حساب مالیاتی را هم  در ستون خواسته قید نماید. همچنین آنچه که عرفاً جزء توابع است مانند انتقال تلفن، امتیاز آب و برق وغیره، می تواند در ستون خواسته درج گردد.

دلایل و منضمات دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

مهم ترین دلیل و مدرکی که باید ضم دادخواست گردد؛ بیع نامه تنظیمی فی مابین خریدار و فروشنده  است که در آن تعهد فروشنده در تاریخ مشخصی برای حضور در دفترخانه اسناد رسمی قید شده است. وجود بیع نامه، که یک سند عادی می باشد، خریدار را از اثبات وقوع بیع بی نیاز می سازد. در غیر این صورت یعنی در فرضی که بیع به نحو شفاهی واقع شده باشد. خریدار پیش از دادخواست الزام به تظیم سند رسمی باید بدواً دادخواست اثبات وقوع بیع را با معرفی شهود خود به دادگاه ارائه دهد و پس از اینکه حکم قطعی مبنی بر اثبات وقوع بیع منعقده را اخذ نمود، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را ارائه دهد. چراکه بسیاری از دادگاه ها در خواسته اثبات وقوع بیع و الزام به تنظیم سند رسمی را توأمان در یک دادخواست واحد نمی پذیرند. از دیگر دلایل و منظمات میتوان به رسید های پرداختی و غیره اشاره نمود.

برخی نکات ضروری راجع به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

1- اگر در بیع نامه تنظیمی فی مابین متعاملین، تاریخ معینی به عنوان تاریخ حضور فروشنده در دفترخانه اسناد رسمی درج شده باشد، نیازی به ارسال اظهارنامه برای فروشنده نیست، اما اگر صرفاَ تعهد فروشنده به حضور در دفترخانه اسناد رسمی قید شده باشد و تاریخ مشخص درج نگردیده باشد، خواهان پیش از تقدیم دادخواست باید اظهارنامه ای برای فروشنده ارسال و تاریخ معینی را جهت حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی به نام خریدار در بیع نامه تنظیمی قید گردد.

2- اگر ملک فروخته شده در رهن باشد. بدیهی است که قابلیت انتقال از طریق تنظیم رسمی را نخواهد داشت برای این منظور خواهان ابتدا باید الزام فروشنده (خوانده) را نسبت به فک رهن از دادگاه بخواهد پس از اینکه فک رهن به عمل آمد، متعاقباً دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت فروشنده تقدیم دادگاه نماید. در تایید این گفتار می توان به رای وحدت رویه شماره 832 در مورخ 30/03/1402 اشاره نمود که دعوی الزام به فک رهن به طرفیت فروشنده مال مرهونه را قابل پذیرش دانسته است.

3- در صورتی که ملکی به موجب حکم دادگاه یا از سوی ادارات اجرائیات ثبت بازداشت شده باشد، نمی توان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت فروشنده طرح نمود و این قبیل دعاوی با قرار رد دعوا مواجه خواهند شد.

4- طرح دو خواسته تحویل و تسلیم مبیع و نیز الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در قالب یک دادخواست فاقد منع قانونی می باشد.

5- در خصوص تعیین وجه التزام بابت تاخیر فروشنده در تنظیم سند رسمی به نام خریدار بهتر است موضوع به گونه ای در بیع نامه نوشته شود که خریدارعلاوه براستحقاق دریافت وجه التزام، همچنان بتواند الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی انتقال به نام، بخواهد لذا بهتر است همچین عبارتی درج گردد:” در صورتی که فروشنده در تاریخ مقرر در بند ……. مبایعه نامه، از سند رسمی به نام خریدار خودداری نماید، به ازای هر روز تاخیر علاوه بر تنظیم سند رسمی، مبلغ ……… ریال به خریدارپرداخت نماید.” لذا در صورتی که عبارت “علاوه بر تنظیم سند رسمی” نوشته نشود ممکن است استنباط محاکم اینگونه باشد که وجه التزام یاد شده جایگزین اصل تعهد گردیده است، و بر این اساس ممکن است دعوای تنطیم به سند رسمی با مشکل مواجه گردد. البته تعیین وجه التزام به صورت روزانه می تواند حاکی از بقاء اصل تعهد باشد.

6- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوای قاعده و هزینه دادرسی برمبنای ارزش منطقه ای محاسبه و از خواهان اخذ میگردد.

7- مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک می باشد.

طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

در تاریخ 01/10/1399 هفده نفر ازنمایندگان مجلس شورای اسلامی طرح ارتقاء اعتبار اسناد رسمی را تقدیم هئیت رئیسه نمودند، در کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس با اعمال اصلاحاتی در عنوان و متن طرح،عنوان آن به طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به تغییر یافت. طرح یاد شده در کمیسیون حقوقی و قضایی تصویب گردید. سپس در مورخه 31/02/1399 در مجلس شورای تصویب در اجرای اصل 94 قانون اساسی برای بررسی به شورای نگهبان ارسال گردید. شورای نگهبان ایرادی به طرح یاد شده وارد نمود. اختلاف بین مجلس و شورای نگهبان در خصوص مواد 1 و 10 طرح یاد شده موجب شد که موضوع در مجمع تشخیص مصلحت نظام مطرح گردد. در تاریخ 15/09/1402 ماده 1 طرح یاد شده به تصویب مجمع مصلحت نظام رسید.

کلیت ماده یک مصوب مجلس بدین نحو است که یکسال پس از راه اندازی سامانه ای که در ماده 10 این قانون ذکر شده، تمام نقل و انتقالات حوزه اموال غیرمنقول اعم از عین یا منافع لزوماً باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و اگر در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت نشود، باطل است که این امر با عنایت به ایراد شورای نگهبان به مجمع عمومی تشخیص مصلحت نظام ارجاع و نهایتاً به نحو ذیل تصویب گردید.

” یک سال پس از راه اندازی سامانه ای که سازمان ثبت در ماده 10 به آن اشاره کرده، تمام نقل و انتقالات باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد و اگر به ثبت نرسد طرح دعوا نسبت به انگونه معاملات و ادله مربوط از آن قابل استماع نخواهد بود.”

بنابراین به موجب مصوبه مجمع اگر این قبیل نقل و انتقالات به ثبت نرسند باطل نخواهند بود، اما در محاکم قضایی غیرقابل استماع خواهد بود.

لازم به ذکر است که طرح یاد شده 15 ماده دارد و بررسی موارد اختلافی دیگر در مجمع تشخیص مصلحت نظام تا تاریخ انتشار این مقاله هنوز به پایان نرسیده است.

اهداف

اهداف طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

طرح الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول 4 هدف اصلی را دنبال می کند لیکن نخستین پرسشی که به ذهن متبادر می گردد این است که؛ آیا با وجود قانون ثبت اسناد و املاک کشور ضرورتی برای تقنین قانون پیش گفته وجود داشت؟ برخی حقوقدانان طرح این قانون را تنها برای رفع ایرادات شورای نگهبان به قانون ثبت قابل بررسی تلقی نموده اند. در هر حال این قانون  اهدف اصلی زیر را دنبال می کند:

• ساماندهی نقل و انتقال اموال غیر منقول با اسناد عادی
• ساماندهی فعالیت مشاورین املاک پس از واسطه گری میان فروشنده و خریدار
• تسهیل صدور اسناد مالکیت
• تشکیل شبکه های الکترونیک به منظور عدم نیاز به مراجعه به دفاتر اسناد رسمی

اهداف دیگری که در پی تصویب این طرح محقق خواهد شد، افزایش درآمد دولت از محل معاملات اموال غیر منقول و مبارزه با پولشویی است. تخمین زده می شود در حال حاضر هزاران میلیارد ریال فرار مالیاتی در بخش معاملات اموال غیر منقول صورت می گیرد. دولت می تواند با دریافت این مالیات ها از فشار مالیاتی بر کسبه جزء و کارگران و کارمندان بکاهد. متاسفانه در حال حاضر یکی از موارد عمده پولشویی گسترده، در بخش معاملات اموال غیر منقول در کشور صورت می گیرد. به عقیده نگارنده یکی دلایل اصلی گرانی غیر متعارف و غیر منطقی مسکن در ایران به ویژه در نقاط شمال پایتخت پولشویی است که کمتر کسی به آن توجه نموده است. در این زمینه به زودی مقاله ای تحلیلی با همین موضوع منتشر خواهد شد.

تهیه و تنظیم: دپارتمان دعاوی ملکی دفتر وکالت میرشاه