عقد بیع چیست؟ شرایط عقد بیع + آثار عقد بیع (آپدیت1403)

بیع صحیح؛ شرایط و آثار آن

بیع یکی از مهترین عقود معین که در واقع کاملترین عقد تملیکی است. در این نوشتار بیع صحیح و آثار آن مورد بررسی قرار می گیرد.

در ماده 338 قانون مدنی بیع به نحو زیر تعریف گردیده است: ” بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم” مقنن در تعریف عقد بیع از کتب فقهی و خصوصاً شرایع الاسلام محقق حلی استفاده نموده است. آنچه که در بادی امر به ذهن متبادر می گردد آن است که موضوع بیع فقط عین می باشد بنابراین منفعت یا حق نمی تواند موضوع عقد بیع قرار گیرد و بر همین اساس است که سر قفلی که نوعی حق امتیاز می باشد در قالب عقد بیع قابل واگذاری نبوده بلکه اصولا در قالب عقد صلح واگذار می گردد. اما در خصوص ثمن هیچگونه قید و محدودیتی دیده نمی شود، لذا ثمن بر خلاف مبیع می تواند عین مال، منفعت یا عمل و حق باشد. بنابراین می توان آپارتمانی را به دیگری در قالب عقد بیع منتقل نمود به نحوی که ثمن، منافع دو ساله یک باغ معینی باشد.

وکیل پایه یک دادگستری سید احمدمیرشاه محمد

جهت تعیین وقت ملاقات با وکیل میرشاه با شماره تلفن 09306091148 تماس حاصل فرمایید

ملاقات با تعیین وقت قبلی

البته این مطلب بدان معنا نیست که بیع بسیاری از نرم افزارهایی که امروزه به فروش می رسند را نتوان بیع صحیحی دانست به عبارت دیگر به نظر می رسد انواع نرم افزارها در ردیف اموال عینی به شمار می آیند و می توان احکام قانونی این اموال را نسبت به آنها ثابت دانست.(1)

شرایط بیع صحیح

برای اینکه عقد بیعی صحیح تلقی و آثار صحیح قانونی برآن مترتب گردد، لازم است که دارای شرایطی باشد که ذیلاً به اختصار ذکر می گردند؛ البته فقدان این شرایط همیشه به معنی بطلان آن عقد بیع نیست بلکه ضمانت اجرای فقدان شرایط ذیل در مواردی بطلان و در برخی موارد دیگر عدم نفوذ می باشد.

1 – ایجاب و قبول (قصد انشاء): قصد انشاء ابراز شده از طرفین، اصطلاحاً ایجاب و قبول خوانده می شود. ایجاب قصد انشای ابراز شده ای است که دارای معنای ابتکار پیشنهاد است و قبول، قصد انشای ابراز شده در موقعیت پذیرش ایجاب است. فقدان قصد انشاء موجب بطلان بیع و فقدان رضای طرفین (اکراه) موجب عدم نفوذ بیع خواهد بود.

2 – اهلیت متعاملین: وفق ماده 345 قانون مدنی هریک از بایع و مشتری علاوه بر اهلیت قانونی برای معامله، باید دارای اهلیت تصرف در مبیع یا ثمن باشند و فقدان اهلیت در مواردی موجب بطلان بیع (صغر و جنون) در مواردی دیگر که در آن متعاملین سفیه یا غیر ممیز باشند موجب عدم نفوذ معامله خواهد بود.

3 – مورد معامله: بدیهی است در زمان انعقاد موضوع و مورد معامله (در خصوص عین معین) در زمان انعقاد عقد باید وجود داشته باشد والّا عقد باطل می باشد. علاوه بر آن موضوع معامله لازم است دارای شرایط ذیل باشد.

1 – همانطور که پیش تر نیز اشاره گردید، مبیع باید عین باشد لذا منفعت و حق نمی تواند مبیع واقع گردد.

2- مورد معامله باید دارای مالیت باشد، بنابراین خرید و فروش چیزی که فاقد ارزش اقتصادی می باشد، باطل خواهد بود.

3 – خرید و فروش آن دارای منع قانونی نباشد مانند مواد مخدر، بیع مال موقوفه نیز به جز در شرایط استثنایی، در سایر موارد باطل می باشد.

4 – مبیع باید واجد منفعت عقلایی باشد بنابراین خرید و فروش چیزی دارای منفعت عقلایی نیست مانند لاشه حیوان مرده باطل است.

5 – مبیع قابلیت تسلیم داشته باشد: در این خصوص به دو نکته مهم باید اشاره کرد اول آنکه قدرت بر تسلیم طریقیت دارد نه موضوعیت بنابراین در فرضی که بایع قادر بر تسلیم مبیع نبوده، اما مشتری بتواند آنرا تصرف نماید، بیع صحیح خواهد بود. دوم آنکه قدرت بر تسلیم در زمان تسلیم مبیع و اجرای عقد شرط است و نه در زمان انعقاد عقد. بر همین اساس است که ماده 370 قانون مدنی مقرر می دارد: ” اگر طرفین معامله برای تسلیم مبیع موعدی قرار داده باشند، قدرت بر تسلیم در آن موعد شرط است نه در زمان عقد.”

سؤال مهمی که در اینجا قابل طرح می باشد آن است که هرگاه هنگام تشکیل عقد، قدرت بر تسلیم آن وجود داشته داشته ولی بعد سلب شده باشد، وضعیت عقد چگونه خواهد بود؟

در پاسخ باید گفت هرگاه مبیع، عین معین یا در حکم آن بوده باشد، عقد بیع از زمان سلب قدرت منفسخ خواهد شد ولی در صورتی که مبیع کلی ما فی الذمه باشد، عقد از ابتدا از حیث آثار در حکم باطل محسوب خواهد شد.(2)

6 – مورد معامله باید معین باشد. منظور آن است که مورد معمله مردد بین دو یا چند چیز نباشد، پس اگر در قرارداد قید گردد که یک واحد از واحدهای طبقه سوم یک مجتمع خاصی به عنوان مبیع فروخته شده است بیع باطل می باشد.

7 – مبیع باید معلوم باشد یعنی ابهامی در اوصاف مبیع نباید وجود داشته باشد و این معلوم بودن به تعداد، جنس  و وصف صورت می گیرد.

آثار بیع صحیح

مطابق با ماده 362 قانون مدنی آثار بیع صحیح به نحو ذیل است:

1- به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود. در فرضی که مبیع عین معین یا ثمن معین باشد به محض انقضای عقد، مالکیت برای طرفین عقد حاصل می گردد و فروشنده هرگونه تصرفی را می تواند در مبیع انجام دهد حتی می تواند بلافاصله آن را به دیگری انتقال دهد. حال اگر بیع اولی به دلایلی فسخ گردد تکلیف بیع دوم و مؤخر چگونه خواهد بود، در این صورت بیع دومی در صورتی فسخ خواهد گردید که شرط فاسخی در معامله اول درج گردیده باشد که در این صورت با تحقق آن شرط، بیع دوم فسخ می گردد و مبیع باید به فروشنده اول برگردد. رأی وحدت رویه شماره 810 مورخه 1400/03/04 نیز مؤید همین امر می باشد به موجب رای وحدت رویه مذکور مستفاد از مواد 219، 220، 224، 225 و 454 قانون مدنی “چنانچه در ضمن عقد بیع شرط شود که در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد تعیین شده، فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع را دارد. با تحقق شرط و اعمال حق فسخ ولو اینکه خریدار بدون در نظر گرفتن حق فسخ، مبیع را به شخص دیگری فروخته باشد مبیع باید به بایع مسترد شود و…”.

2 – عقد بیع، بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می دهد.

ضمان درک عبارت است از مسئولیت هریک از بایع و مشتری نسبت به مستحق للغیر درآمدن مبیع و ثمن، بنابراین اگر شخصی خودرویی را بفروشد و پس از عقد معلوم شود که مبیع متعلق به دیگری بوده است و فروشنده از جانب مالک نمایندگی یا اذن در فروش نداشته است، بایع را ضامن درک مبیع می نامند. در این صورت خریدار می تواند برای استرداد ثمن به بایع مراجعه کند. همچنین در صورتی که ثمن عین معین، متعلق به شخصی غیر از خریدار باشد و خریدار بدون اذن یا نمایندگی آن را در عقد بیع مورد معامله قرار دهد.(3)

البته اگر مشتری نسبت به مستحق للغیر بودن مبیع جهل داشته باشد، علاوه بر ثمن، غرامات خود را هم می تواند از بایع مطالبه کند و در این خصوص مطابق رای وحدت رویه شماره 811 مورخه 1/4/1400 دادگاه میزان غرامات را با ارجاع امربه کارشناس و براساس میزان افزایش قیمت (تورم) تعیین می نماید یعنی به عبارتی با توجه به قیمت روز و کارشناسی مبیعی که مستحق للغیر در آمده، غرامت مشتری پرداخت می گردد. اما نکته مهمی که باید به آن توجه داشت آن است که برای وحدت رویه نباید به موارد مشابه تسری پیدا نماید. لذا رای وحدت رویه یاد شده را صرفاً باید ناظر بر بطلان مبیع و آن هم بخاطر مستحق للغیر درآمدن آن بدانیم و نباید آن را به کلیه موارد انحلال بیع از جمله فسخ یا انفساخ تسری دهیم.

3 – عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید. فلذا اصولاً هزینه تسلیم مبیع نیز با بایع خواهد بود مگر اینکه خلاف آن توافق شود.

4- عقد بیع مشتری را به تأدیه ثمن ملزم می کند و بر این اساس هزینه حمل ثمن طبق قاعده بعهده مشتری بوده مگر اینکه خلاف آن توافق گردد.

تفاوت بیع و معاوضه

عقد بیع و معاوضه در حقوق مدنی ایران از نظر مورد معامله تفاوتی ندارند. یعنی مورد عقد بیع همانطور که می تواند جنس باشد، می تواند وجه نقد قرار بگیرد و همین وضع نیز در معاوضه، تحقق خواهد داشت. بنا براین و مثلاً  همانطور که ممکن است کتاب و خود نویسی مورد معاوضه قرار بگیرد ممکن است همین مبادله در قالب عقد بیع ریخته شود. مثلاً کتاب، مبیع و خود نویس، ثمن یا بلعکس باشد. تنها تفاوتی که بیع و معاوضه از حیث مورد وجود دارد عین بودن مبیع در عقد بیع بر خلاف معاوضه است، پس ماهیت این دو عقد به وسیله قصد طرفین، مشخص می گردد، یعنی هرگاه در مبادله مقصود طرفین بیع باشد، عقد بیع ایجاد می شود و اگر معاوضه باشد معاوضه تحقق پیدا می کند و بر پایه این که بیع یا معاوضه باشد آثار خاص هر یک را ایجاد خواهد کرد.(4) برخی دیگر از حقوقدانان نظر دیگر دارند لیکن این نظر قوی تر به نظر می رسد.

منابع:

1- شهیدی، مهدی، حقوق مدنی 6، عقود معین 1، انتشارات مجد، 1391، ص 15

2- شهیدی، مهدی، حقوق مدنی 6، عقود معین 1، انتشارات مجد، 1391، ص 19

3- شهیدی، مهدی، حقوق مدنی 6، عقود معین 1، انتشارات مجد، 1391، ص46

4- شهیدی، مهدی، حقوق مدنی 6، عقود معین 1، انتشارات مجد، 1394، ص16

تهیه و تنظیم: دفتر وکالت میرشاه