همه چیز درباره الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

یکی از مهم‌ترین و پرتعدادترین دعاوی ملکی که در دادگاه‌های سراسر کشور مطرح است دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک اعم از آپارتمان یا زمین است. بسیار دیده شده است که به دلیل عدم رعایت تشریفات طرح و تقدیم این دعوا خواهان علی‌رغم پرداخت هزینه سنگین دادرسی با قرار رد یا عدم استماع دعوا مواجه شده و زمان و پول زیادی از دست می‌دهد.

وکیل پایه یک دادگستری سید احمد میرشاه محمد متخصص دعاوی ملکی

برای تعیین وقت ملاقات با وکیل میرشاه با شماره تلفن 09306091148 تماس حاصل فرمایید

ملاقات با تعیین وقت قبلی

ما در این مقاله درصدد هستیم تا به زبان بسیار ساده و به‌دور از تکلفات حقوقی و با پرهیز از به‌کاربردن الفاظ ثقیل، ظرایف طرح و تقدیم این دعوا را برای شما بیان نماییم. تاکید می‌کنیم این نوشتار شما را از مراجعه و مشاوره با وکلای مجرب و متخصص در امور ملکی بی‌نیاز نمی‌کند. این دفتر مفتخر است با استفاده از خدمات وکلای مبرز در این زمینه خدمات شایان توجهی به مراجعین محترم ارائه نموده است و ده‌ها پرونده موفق حاصل سال‌ها تجربه همکاران ما است.

دعوای الزام به تنظیم سند در زمره دعاوی مالی است

به این مفهوم که خواهان موظف است، در مرحله رسیدگی نخستین به میزان 3.5 درصد از ارزش معاملاتی ملک موضوع دعوی را به‌عنوان هزینه دادرسی و در قالب تمبر به‌حساب دادگستری واریز نماید. با افزایش قیمت ملک در کشور پرداخت این هزینه فشار زیادی به خواهان چنین پرونده‌هایی به لحاظ مالی وارد می‌کند لذا بهتر است این نوع امور به وکیل ملکی در کرج که بهترین وکیل ملکی و با سابقه ای چندین ساله (15ساله)سپرده شود.

بازداشت نبودن ملک موضوع دعوا

بازداشت ملک به این مفهوم است که گاهی به دستور مقامات قضایی و قانونی از نقل‌وانتقال ملک جلوگیری می‌شود. مراتب بازداشت ملک در دفتر بازداشت اداره ثبت‌اسناد و املاک کشور درج می‌شود. رویه دادگاه‌ها این صورت است که پیش از فرا رسیدن جلسه دادرسی مراتب مالکیت و بازداشت ملک از اداره ثبت محل وقوع ملک استعلام می‌شود. گاهی دادگاه رأسا اقدام به استعلام نمی‌کند؛ لذا وکلای متخصص این حوزه ابتدا مراتب فوق را از طریق دادگاه استعلام می‌کنند تا زمان از دست نرود.

انتخاب دادگاه صالح

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی باید به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک تقدیم شود. در غیر این صورت خواهان با قرار عدم صلاحیت مواجه شده و زمان زیادی از دست خواهد داد.

خواندگان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

اگر مالک رسمی در ردیف خواندگان قرار نداشته باشد یا سلسله ایادی متصل به مالک رسمی نباشد دعوا رد خواهد شد؛ بنابراین دقت شود هنگام خرید ملک اسناد و مبایعه‌نامه‌های کلیه ایادی تا مالک رسمی از فروشنده مطالبه شود. توصیه ما این است که حتی‌المقدور از خرید املاک به اصلاح قولنامه‌ای خودداری کنید. بعضاً این املاک با مشکلات عدیده حقوقی مواجه هستند لذا خریدار گرفتار خواهد شد. در بندهای پایین تر نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه مبنی بر قابل استماع بودن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با وجود عدم قید ایادی سابق در ردیف خواندگان دعوای الزام به تنظیم سند آوده شده است. با این وجود نظر دادگاه ها واحد نیست.

در مقالات بعدی سعی می‌کنیم، در خصوص مشکلات حقوقی املاک به‌ اصطلاح قولنامه‌ای و سند شورایی و غیره توضیحاتی ارائه نماییم. نکته‌ای که ضروری است، یادآور شویم اینکه کد رهگیری و مهر شورا و… الزاماً دلیل مالکیت فروشنده نیست. بر اساس ماده 22 قانون ثبت دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده، مالک خواهد شناخت.

عنایت بفرمایید، منظور از دفتر املاک، دفتر ویژه‌ای است که در ادارات ثبت‌ اسناد و املاک برای این منظور پیش‌ بینی‌ شده است و ملک و نام مالک پس از طی فرایندها و تشریفات پیچیده قانونی در آن ثبت می‌شود. این نکته را از این‌ جهت یادآور شدیم، که بعضی از مراجعین محترم اظهار می‌نمایند؛ ما در دفتر املاک معامله کردیم و کد رهگیری داریم یا شورا مهر کرده چرا دادگاه به مالکیت ما رای نداد؟!

توجه داشته باشید گاهی زمین آپارتمان احداثی از سوی سازمان مسکن و شهرسازی واگذار شده است. در این مواقع این سازمان نیز باید در زمره خواندگان به نمایندگی از دولت جمهوری اسلامی ایران طرف دعوا قرار گیرد و اسناد واگذاری که اصولا مقید به‌ شرط ساخت در مهلت سه سال است و به نامه عمران مشهور است در منضمات دادخواست تقدیم شود.

 اقدامات پیش‌نیاز

چنانچه ملک آپارتمان ،منزل مسکونی و تجاری یا ویلا و … باشد و پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی نداشته باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به‌تنهایی مسموع نخواهد بود. اگر برای تنظیم سند رسمی زمانی مقرر شده است، حتما نسبت به اخذ گواهی عدم حضور اقدام شود. ضروری است تنظیم بیع نامه را به وکلای مجرب بسپارید تا موارد و نکات لازم را در قرارداد شما لحاظ کنند. چه‌بسا خریداران سال‌ها در دادگاه‌ها سرگردان و متحمل هزینه‌های سنگین هم می‌شوند ولی  نتیجه مطلوب حاصل نمی‌شود. حتی اخذ حکم الزام به تنظیم سند نیز در مرحله اجرا با موانع قانونی برخورد می‌نماید.

منضمات دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند ملک

همراه داشتن اصول اسناد در جلسه دادگاه ضروری است.اهم منضمات دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک عبارت‌اند از:

• مبایعه نامه و سلسله ایادی تا مالک رسمی
• گواهی عدم حضور در مواردی که انجام تعهد مقید به زمان خاص است
• تصویر سند مالکیت فروشنده یا استعلام پلاک ثبتی ملک
• اسناد انجام تعهدات خریدار در جایی که انجام تعهدات فروشنده منوط به انجام تعهدات خریدار است
• مشارکت نامه و تقسیم نامه
• اسناد واگذاری چنانچه ملک از سوی دولت واگذار شده است.
• استعلامات مربوطه
• فرم ارزش منطقه ای ملک

تاکید می‌نماییم، باتوجه‌به ظرایف و نکات پیچیده چنین پرونده‌هایی این نوشتار شما را از دریافت مشاوره و استفاده از وکلای مجرب ملکی بی‌نیاز نمی‌نماید و این دفتر و نگارنده نیز چنین ادعایی ندارند و هر مورد به‌عنوان یک کیس مجرد باید مورد بررسی و مداقه قرار گیرد.

سؤالات متداول در زمینه دعاوی الزام به تنظیم سند ملک

اصل قولنامه را ندارم می‌توانم کپی آن را ارائه نمایم؟

چنانچه در دادگاه خوانده اصول مدارک را مطالبه نماید با مشکلاتی مواجه خواهید شد که مستلزم دفاع مقتضی است.

حق‌الوکاله پرونده‌های دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی چه مقدار است؟

معمولا حق‌الوکاله دعوای الزام به تنظیم سند رسمی حسب مورد بین 5 تا 7 درصد ارزش ملک موضوع دعوا است. دفتر وکالت میرشاه تمهیداتی برای شما فراهم آورده و با اتخاذ تدابیر لازم و درنظرگرفتن بنیه مالی موکلین محترم بهترین خدمات حقوقی را به شما ارائه خواهد داد و نگرانی شما را از این بابت مرتفع می‌نماید.

آیا جبران کاستی خوانده با تقدیم دعوای جلب ثالث مقدور است؟

خیر؛ دادگاه چنین دعوای را رد می‌کند و این یکی از نکات حائز اهمیت در طرح چنین دعاوی است.

اگر ملک در رهن باشد، می‌توان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی تقدیم کرد؟

در این فرض می‌بایست یکی از خواسته‌های شما الزام به فک رهن باشد.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع، چنانچه ملک موضوع دعوی در مالکیت مشاع خوانده و شخص یا اشخاص دیگر باشد، تقسیم نامه ای که مبین تعلق قطعه موضوع دعوا به خوانده باشد، باید پیوست دادخواست شود. همچنین باید شریک یا شرکاء مشاعی هم طرف دعوی قرار گیرند. در این خصوص نظر مخالف هم وجود دارد منتها رویه قضایی متمایل به نظر نخست است. از این رو بهتر است شرایطی که برشمرده شد هنگام تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع مد نظر قرار گیرد تا دادخواست تقدیمی مواجه به صدور قرار رد دعوی نشود.

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در رویه قضایی

در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، چنانچه ملک موضوع اختلاف مورد نقل و انتقالات متعدد قرار گرفته باشد تمام اشخاص این زنجیره نقل و انتقال باید طرف دعوی قرار بگیرند؛ زیرا با انقطاع این سلسه دعوی مسموع نخواهد بود.

الزام به تنظیم سند رسمی مستند به وصیت نامه عادی، منوط به تنفیذ وصیت نامه مزبور قرار عدم استماع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صادر می شود.

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به یکی از قطعات پلاک ثبتی مادام که پلاک ثبتی مورد ترافع تفکیک نشده باشد و شماره خروجی به پلاک مادر تعلق نگرفته، محکوم به رد است.

بازداشت ملک در قبال بدهی فروشنده پس از وقوع بیع، صدور گواهی عدم حضور فروشنده در دفترخانه موجب صدور قرار عدم استماع دعوی الزام به تنظیم سند رسمی آن نیست زیرا فروشنده می تواند بدهی را پرداخت کند.

در مورد ملکی که سابقه ثبت دارد، دعوای تحویل قبل از تنظیم سند رسمی قابل استماع نیست.

دعوای تایید فسخ قراردادی که قبلاً به موجب دادنامه مقدم صحت آن احراز و حکم قطعی مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی در مورد آن صادر شده است تا زمانی که حکم قطعی پا برجا باشد محکوم به بطلان است.

قید ایادی سابق در ردیف خواندگان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

شماره نظریه: 7/99/1435

شماره پرونده: 99-75-1435ح

تاریخ نظریه: 1399/10/13

استعلام:

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، چنانچه خواهان یکی از ایادی متعدد ماقبل را در ردیف خواندگان قید نکند، اما مالک ثبتی را طرف دعوی قرار دهد، آیا دعوی به کیفیت مطروحه قابلیت استماع دارد؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه:

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید لزوماً به طرفیت شخصی صورت پذیرد که سند رسمی به نام وی است؛ اما در خصوص دیگر ایادی که نقل و انتقال ملک یا مال به عنوان فروشنده نقش داشته اند، با توجه به نسبی بودن اثر احکام، ضرورتی به طرح دعوا به طرفیت آنها از سوی خریدار نهایی نیست؛ مگر اینکه خریدار بخواهد از طرف قرار دادن آنها برای خود حقی قائل و از آن استفاده کند. بنا به مراتب فوق در فرض سئوال موجبی برای عدم استماع دعوا وجود ندارد.

اداره کل حقوقی قوه قضائیه

وکیل الزام به تنظیم سند در کرج

وکیل الزام به تنظیم سند می‌تواند کمک کند تا فرآیند تنظیم سند در کرج به خوبی انجام شود. لازم است برای این کار، شما باید با یک وکیل مشورت کنید که تخصص و تجربه لازم برای رسیدگی به این نوع امور را داشته باشد. وکیل می‌تواند شما را راهنمایی کند و در تهیه و تنظیم مدارک مورد نیاز برای صدور سند رسمی کمک کند.

برای شروع، می‌توانید با یک وکیل الزام به تنظیم سند در کرج تماس بگیرید و جزئیات مشکل خود را با او مطرح کنید تا او بتواند بهترین راه حل‌ها را برای شما پیشنهاد دهد. همچنین، مطمئن شوید که اطلاعات و مدارک مورد نیاز برای تنظیم سند رسمی را با دقت تهیه کرده‌اید تا مسیر تنظیم سند به درستی پیگیری شود.

وکیل سید احمد میرشاه محمد با تجربه فراوان در امور ملکی به ویژه طراحی و راهبری دعوای الزام به تنظیم سند در کرج آماده قبول پرونده با موضوع الزام به تنظیم سند رسمی در کرج است. برای تعیین وقت مناسب و ملاقات با وکیل سید احمد میرشاه محمد می توانید با شماره تلفن 09306091148 دفتر وکالت میرشاه تماس حاصل فرمایید.

همانطور که گفته شد، انتخاب یک وکیل ماهر و با تجربه بسیار مهم است. وکیل شما باید با قوانین و مقررات مرتبط با تنظیم سند در کرج آشنا باشد و توانمندی‌های لازم برای حل مشکلات حقوقی شما را داشته باشد.

اولین قدم برای تنظیم سند رسمی، ملاقات با وکیل است. در این جلسه، شما می‌توانید اطلاعات مرتبط با ملک خود و نیازهای خاصتان را به وکیل ارائه دهید. وکیل به شما راهنمایی خواهد کرد که چه مدارکی باید تهیه کنید و چه مراحلی را باید طی کنید.

همکاری با وکیل الزام به تنظیم سند در کرج

پس از جمع‌آوری مدارک لازم، وکیل فرایند تنظیم سند را آغاز خواهد کرد. این شامل تهیه مواردی مانند عقد قرارداد، انتقال مالکیت و تأیید هویت طرفین معامله می‌شود. وکیل شما همچنین مسئول بررسی دقیق مدارک و اطلاعات ارائه شده توسط طرفین است تا همه چیز به درستی و بدون اشتباهات انجام شود.پس از تنظیم سند رسمی، دفترخانه اسناد رسمی آن را به اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه ارسال می نماید تا سند نهایی ثبت گردد و شما به عنوان مالک وفق مقررات قانون ثبت اسناد و املاک معرفی شوید شوید.

در طول این فرآیند، وکیل الزام به تنظیم سند در کرج به عنوان مشاور حقوقی، می‌تواند اطمینان حاصل کند که حقوق شما حفظ می‌شود و معامله به درستی انجام می‌شود. او مسئول پیگیری مسائل حقوقی، مذاکرات با طرفین مقابل و حل هرگونه اختلاف قانونی خواهد بود. در نهایت، انتخاب وکیل متخصص و اعتمادی، اطمینان و موفقیت شما را در فرآیند تنظیم سند رسمی در کرج تضمین خواهد کرد.

نکات مهم در انتخاب وکیل الزام به تنظیم سند در کرج

یکی از نکات مهم در انتخاب وکیل، بررسی تجربه و موفقیت‌های وی در حوزه‌های مرتبط با تنظیم سند رسمی است. اطمینان حاصل کنید که وکیل مورد نظر تجربه کافی در امور ملکی و تنظیم سند دارد و پرونده‌های مشابه موفقیت‌آمیزی را قبل از این داشته است.

همچنین، مهارت‌های ارتباطی وکیل نیز بسیار اهمیت دارد. وکیل شما باید به خوبی متوجه نیازها و مشکلات شما شود و به صورت دقیق و مفصل پاسخگوی سوالات شما باشد.

قبل از شروع هرگونه همکاری، هزینه‌ها و شرایط مالی مرتبط با خدمات وکیل را با وی بررسی کنید تا از وضعیت مالی خود آگاه شوید و مشکلات مالی بعدی را پیش‌بینی کنید.

در مجموع همکاری با وکیل متخصص و معتبر، مسیری مطمئن و قانونی برای تنظیم سند در کرج فراهم می‌کند. این فرآیند به شما کمک می‌کند تا حقوق و منافع خود را حفظ کنید و از هرگونه تضاد و مشکل حقوقی جلوگیری شود.

وکیل  الزام به تنظیم سند در کرج در فرآیند تنظیم سند رسمی در کرج، از ابتدای مراحل تا نهایت انجام معامله و در صورت لزوم طراحی دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی در کرج همراه و راهنما شما خواهد بود. او با دقت به تمامی جزئیات و مراحل مرتبط با تنظیم سند پرداخته و از رعایت قوانین و مقررات مربوطه اطمینان حاصل می‌کند. در صورتی که مشکلات یا ابهاماتی در مراحل تنظیم سند پیش آید، یا طرح دعوی در دادگاه ضرورت یابد وکیل شما تلاش می‌کند بهترین دعوا را طراحی و تقدیم کند و به شما توضیح می‌دهد که چگونه از این موقعیت‌ها عبور کنید.

مزایای همکاری با وکیل الزام به تنظیم سند در کرج

یکی از مزایای همکاری با وکیل، حفاظت از منافع شما در معاملات ملکی  و طرح دعوا در دادگاه است. وکیل با کنترل کامل مدارک و قراردادها، اطمینان حاصل می‌کند که شما از نظر قانونی در معامله‌ای که انجام می‌دهید، محافظت شده‌اید. وکیل شما راهبردی مناسب را در دادگاه طراحی خواهد کرد.

پیش از انجام هرگونه تعهدات، وکیل شما شرایط و جزئیات قرارداد را به شما توضیح می‌دهد و اطمینان حاصل می‌کند که شما به‌طور کامل درک کرده‌اید و با شرایط موجود موافق هستید. در نهایت، وکیل با حضور خود در دفتر اسناد رسمی و انجام امور ثبتی، پروسه‌ای روان و بدون دغدغه را برای شما ایجاد می‌کند.

بهترین راه برای پیدا کردن بهترین وکیل الزام به تنظیم سند در کرج

بهترین راه برای پیدا کردن وکیل مناسب برای حضور در پرونده های با موضوع الزام به تنظیم سند رسمی در کرج، مراجعه به کانون وکلای دادگستری است. اتحادیه کانون های وکلای دادگستری ایران (اسکودا) با قدمت یک صد ساله نهادی است مستقل و شناخته شده در عرصه جهانی. وکلای کارآزموده کانون وکلای دادگستری با صلاحیت علمی بالایی که دارند بهترین انتخاب شما خواهند بود. در ضمن  می توانید از افرادی که تجربه همکاری با وکیل در این زمینه را داشته‌اند، نظر و پیشنهاد بگیرید.

اگر در انتخاب بهترین وکیل الزام به تنظیم سند در کرج برای تنظیم سند رسمی به مشکل برخوردید، می‌توانید از دیگر مالکان یا دوستان خود که تجربه همکاری با وکیل دارند، نظر و پیشنهاد بگیرید. همچنین، مراجعه به وب‌سایت‌ها و انجمن‌های مرتبط با حوزه حقوقی نیز می‌تواند به شما در انتخاب وکیل مناسب کمک کند. وقتی وکیل مناسب را انتخاب کردید، پروسه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی آغاز می‌شود. وکیل با دقت به تهیه مدارک و اسناد مرتبط با معامله پرداخته و همچنین از صحت و کامل بودن آن‌ها اطمینان حاصل می‌کند.

وکیل شما در مراحل تنظیم قرارداد و سند رسمی به دقت اصطلاحات و مفاهیم حقوقی توجه می‌کند و از رعایت قوانین و مقررات مربوطه اطمینان حاصل می‌کند. او مسئول مذاکرات با طرفین معامله است و در صورت بروز اختلافات قانونی، بهترین راه حل را برای شما پیدا می‌کند. وکیل به عنوان مشاور حقوقی، حمایت و حضور قانونی شما در اداره ثبت اسناد و املاک خواهد بود. او پس از پیروزی در دادگاه، تمامی امور ثبتی و مرتبط با تنظیم سند رسمی را به عهده می‌گیرد تا شما به‌طور رسمی به عنوان مالک ملک ثبت شوید.

امیدوارم با کمک وکیل الزام به تنظیم سند در کرج، تنظیم سند به‌سادگی انجام شود و شما از ملک خود به‌عنوان مالک مطمئن و با مالکیت استقرار یافته لذت ببرید.

نظریه مشورتی

تهیه و تنظیم: دپارتمان دعاوی ملکی دفتر وکالت میرشاه