همه چیز درباره انتقال حق کسب و پیشه و تجارت(1403)

پیشنهاد می کنیم قبل از مطالعه این نوشتار مقاله تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت مطالعه شود.

انتقال حق کسب و پیشه و تجارت یا انتقال سرقفلی با سند عادی چگونه است؟ با ما همراه باشید تا به صورت کامل در این موضوع بپردازیم.تبصره 2 ماده 19 قانون موجر و مستاجر سال 1356 اشعار می دارد :”حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر است”. قسمت اخیر تبصره که انتقال را فقط با تنظیم سند رسمی معتبر می داند باعث بروز مناقشاتی شده است.

وکیل پایه یک دادگستری سید احمد میرشاه محمد متخصص در زمینه حقوق ملکی از جمله حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی

برای تعیین وقت ملاقات با وکیل میرشاه با شماره تلفن 09306091148 تماس حاصل فرمایید

ملاقات با تعیین وقت قبلی

عده ای عقیده دارند : با توجه به ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر که متصرف استیجاری ولو بدون سند رسمی را نیز مشمول این قانون و مستاجر می داند که به این ترتیب مستاجر جدید محل کسب قانونا مستحق سرقفلی است هرچند دارای سند رسمی اجاره و انتقال سرقفلی نباشد و باتوجه به اینکه از حیث قانون نویسی تبصره فقط ناظر به ماده قبلی است و به سایر مواد تسری نمی یابد . علی هذا تبصره 2 ماده 19 یاد شده تنها در محدوده  ماده 19 کاربرد داشته و فقط در مورد این ماده قابل اعمال است ولاغیر.

یعنی اگر مستاجرمحل کسب دارای حق انتقال به غیر باشدتنها به موجب سند رسمی می تواند منافع و سرقفلی ناشی از آن را به غیر واگذار کند و اگر حق انتقال به وی تفویض نشده و برای این کار از دادگاه تحصیل اجازه کرده باشد باز برای انتقال باید سند رسمی تنظیم کند والا چنانچه بدون تنظیم سند رسمی انتقال صورت گرفته باشد این انتقال از حیث تعلق سرقفلی به مستاجر لاحق معتبر نیست .در غیرمورد مذکور در ماده 19 مثل موردی که انتقال با رضایت مالک صورت می گیرد تبصره 2 ماده 19 قابلیت اعمال ندارد و لزومی به تنظیم سند رسمی برای انتقال سرقفلی به مستاجر لاحق نیست و متصرف جدید مستاجر و صاحب حقوق ح ک پ ت شناخته می شود.

انتقال حق کسب و پیشه و تجارت با سند رسمی

گروهی دیگر معتقدند:باتوجه به صراحت تبصره 2 ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 دائر به ضرورت تنظیم سند رسمی برای انتقال سرقفلی و اطلاق تبصره 2 ، محدود و منحصر کردن کاربرد آن به ماده 19 خلاف منطوق و مفهوم و ظاهر تبصره مذکور بوده و اجتهاد در مقابل نص است و علی هذا در هر حال چه در مورد ماده 19 و چه در هر موردی که محل کسب از مستاجر سابق به لاحق منتقل می شود ،تعلق سرقفلی به متصرف و مستاجر جدید وقتی معتبر است که به موجب سند رسمی باشد و فلسفه آن حفظ حقوق صاحب اصلی سرقفلی و رعایت حق دولت از حیث پرداخت مالیات است.

نتیجه مهم نظر دوم (اقلیت) این است که هرگاه مستاجر اول با رضایت مالک ح ک پ ت را با تنظیم سند عادی یا بدون سند به دیگری واگذار کند و بعدها مالک به علتی قصد تخلیه ملک را داشته باشد (مثلا به علت نوسازی یا نیاز شخصی) ، منتقل الیه اصلا مستاجر شناخته نمی شود و حقی هم به ح ک پ ت که به وسیله کارشناس تعیین می شود نخواهد داشت . همچنین آنجا که عین مستاجر بدون حق انتقال به غیر با سند عادی یا بدون سند انتقال داده شده باشد و موجر تقاضای تخلیه به علت انتقال به غیر کند ، منتقل الیه به نصف ح ک پ ت ( که با نظر کارشناس تعیین می شود ) حقی نخواهد داشت.

گمان می رود نظر اکثریت صرف نظر از اینکه عملاً هم انفع و اصلح است از جهت اصولی هم مقبول تر باشد و نظر اقلیت ضعیف به نظر می رسد.

نمونه دادنامه الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی

رای دادگاه بدوی

در خصوص دعوی آقای الف.ت. با وکالت آقای م.ه. به طرفیت آقایان 1-ح.ن. و….به خواسته اثبات شراکت و الزام به تنظیم سند صلح و مطالبه اجرت‌المثل با احتساب خسارات دادرسی و تأخیرتأدیه نظر به اینکه مطابق ماده 19قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 انتقال منافع عین مستأجره با رضایت مالک و فقط با تنظیم سند رسمی معتبر است و در مانحن‬ فیه دلیل و مدرکی که مبین رضایت مالک به انتقال منافع باشد ارائه نگردیده است لذا دعوی مطروحه در وضعیت فعلی قابلیت استماع را ندارد مستنداً به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی صادر می‌گردد. رأی صادره ظرف 20روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران است.
رئیس شعبه …. دادگاه عمومی حقوقی تهران

رای دادگاه تجدید نظر

….. آن قسمت از دادنامه تجدیدنظر خواسته که بر قرار رد دعوی تجدیدنظرخواه نسبت به دعوی مطروحه به خواسته الزام به تنظیم سند صلح و مطالبه اجرت‌المثل و عواید سهم وی اشعار دارد مخالف قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد و متضمن جهت موجه در نقض آن می‌باشد زیرا که اولاً قرار رد دعوی موضوع ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی ناظر به مواردی می‌باشد که دعوی برابر مقررات از ناحیه خواهان درخواست نشده باشد این در حالیست که در دوسیه مطمح نظر تجدیدنظرخواه با تمسک به یک فقره قرارداد عادی مورخ ….. که مفاد آن دلالت بر ابتیاع سه دانگ از شش دانگ منافع مغازه مورد ترافع دارد دعوی خود را برابر مقررات درخواست نموده است. ثانیاً فروشنده (ح.ن.) نیز منتسب به قرارداد مدرکیه هیچ‌گونه تعرضی ننموده و انعقاد عقد را مورد تقبل قرارداده است.

مطلب مرتبط: اعتراض شخص ثالث

ثالثاً هرچند انتقال منافع عین مستأجره در مواردی که حق انتقال منافع از مستأجر ساقط شده باشد مستلزم کسب رضایت موجر می‌باشد لیکن در مانحن‌فیه خریدار منافع علاوه بر فروشنده (مستأجر اول) موجر را نیز طرف دعوی قرار داده است و موجر نیز در جلسه متشکله دادگاه نخستین حاضر نگردیده و دلیلی بر رد دعوی خواهان نخستین ارائه ننموده است و زمانی دعوی قابلیت عدم پذیرش را داشته که موجر با انتقال صورت گرفته مخالفت نموده باشد رابعاً مستفاد از مقررات ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر انتقال منافع به‌صورت رسمی الزامی نبوده و مقنن در ماده قانونی مرقوم از واژه می‌تواند استفاده نموده که این واژه دلالت بر اختیار مستأجر داشته و حاکی از الزام نمی‌باشد.

خامساً به حکم مقرر در ماده 3 از قانون آیین دادرسی مدنی محاکم دادگستری مکلف هستند به دعاویی که برابر مقررات درخواست شده‌اند رسیدگی کرده و حکم مقتضی را صادر و فصل خصومت نمایند که از نظر دادگاه دعوی به کیفیت مطروحه قابلیت پذیرش و استماع را دارد بنابراین دادگاه با قبول لایحه اعتراضیه با استناد به قسمت آخر از ماده 353 از قانون مارالذکر ضمن نقض این قسمت از دادنامه معترض‌عنه پرونده را جهت رسیدگی و اظهار نظر ماهیتی نفیاً یا اثباتاً به دادگاه نخستین اعاده می‌نماید. رأی صادره حضوری و قطعی است.رئیس و مستشار شعبه …. دادگاه تجدیدنظر استان تهران

 تبدیل سرقفلی به مالکیت

برخی تفاوتی میان حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی قائل نیستند، لیکن این نظر صحیح نیست. چنانچه قرارداد اجاره پیش از سال 1376 منعقد شده باشد مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 بوده و مستاجر واجد حقی تحت عنوان حق کسب و پیشه و تجارت می شود. بعد از لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 حق کسب و پیشه و تجارت از قوانین ایران پرچیده شد ولیکن سرقفلی فارغ از این که قرارداد اجاره در چه سالی منعقد شده باشد همچنان به قوت خود باقی است. بنابراین باید گفت سرقفلی نوعی توافق با مالک است مبنی بر این که موجر محل تجاری را به شخص دیگری غیر از مستاجر فعلی اجاره ندهد. ممکن است مستاجر مبلغی را از این بابت به موجر یا مستاجر قبلی پرداخت کرده یا توافقاتی نموده باشد.

گاهی این سئوال در ذهن مستاجر ایجاد می شود؛ چگونه می توان سرقفلی را به مالکیت تبدیل نمود؟ اگر تا به اینجا این نوشتار و نوشتارهای مربوط به سرقفلی را در این سایت مطالعه کرده باشید دریافته اید که ماهیت سرقفلی چیزی جز عقد اجاره نیست. مالک سرقفلی حقی بیش از منافع مورد اجاره ندارد. به عبارت دیگر حقی بر عین مستاجره ندارد. چنانچه بخواهد مالک عین مستاجر گردد یا به تعبیر عرفی بخواهد سرقفلی را تبدیل به مالکیت کند باید ضمن توافق با مالک به هر شکل مالکیت بر عین را از آن خود نماید. در عرف کنونی مستاجر با پرداخت مبلغی، مالکیت بر عین مستاجره را از مالک خریداری می کند این مبلغ کاملاً توافقی و حسب مورد است، ضابطه و قاعده ای بر آن حکم فرما نیست. لیکن افراد معاملات سابقاً انجام شده و مشابه در محل را در نظر گرفته و نظر خبرگان محلی،کارشناسان و وکلای متخصص سرقفلی را جویا شده و بر اساس آن عمل می کنند.

وکیل حق کسب و پیشه و تجارت در کرج

املاک تجاری بسیاری در کرج مشمول حق کسب و پیشه و تجارت اند یا اصطلاحاً سرقفلی آن واگذار شده است. مالکان و مستاجران عموماً آشنایی اندکی با حق کسب و پیشه تجارت و سرقفلی دارند و یا اصلاً با این حقوق آشنایی ندارند. عدم آشنایی با حق مانند نداشتن حق است. کسی که حقوق خود را نمی شناسد مانند کسی است که حقی ندارد. دفتر وکالت میرشاه با تخصص کافی در زمینه حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی آماده ارائه مشاوره حقوقی و قبول پرونده در این زمینه است.

منابع

کشاورز،بهمن،سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در حقوق ایران و فقه اسلام

مطلب پیشنهادی: وکیل ملکی در کرج

تلفن ثابت:02634981261

تلفن همراه:09306091148

نشانی دفتر وکالت میرشاه:کرج،عظیمیه،میدان مهران،برج ماندگار،طبقه7،واحد 703