تفاوت جرم معامله معارض و انتقال مال غیر

جرم معامله معارض و تفاوت آن با جرم انتقال مال غیر در چیست؟

قانون تعریفی از معامله معارض ارائه نکرده است ولیکن رویه قضایی و دکترین حقوقی مقررات ماده 117 قانون ثبت را معامله معارض نامیده است. ماده 117 قانون ثبت مصوب 1310 بیان می دارد: « هرکس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی اعم از اموال منقول یا غیر منقول حقی به شخصی یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.»

اساساً در جرم معامله معارض ما با دو معامله مواجهیم که یکی در تعارض با دیگری است ولی جرم انتقال مال غیر که از صور خاص کلاهبرداری قلمداد و در ماده 1 قانون راجع به انتقال مال غیر مصوب 1308 با قید مجازات ممنوع شده است؛ انتقال مال غیر به نحوی از انحاء عیناً یا منفعتاً بدون مجوز قانونی به دیگری است.

تعریف معامله معارض در رویه قضایی و دکترین حقوقی

دکترین حقوقی و رویه قضایی این موضوع را چنین تعریف می نمایند: «معامله معارض، معامله یا تعهدی است که توسط مالک به موجب سند رسمی نسبت به عین یا منفعت مالی انجام گرفته که معارض و مخالف با واگذاری سابق نسبت به همان مال به موجب سند رسمی یا عادی باشد».

وکیل پایه یک دادگستری سید احمد میرشاه محمد

جهت تعیین وقت ملاقات با وکیل میرشاه ا شماره تلفن 09306091148 تماس حاصل فرمایید

ملاقات فقط با تعیین وقت قبلی

عنصر روانی جرم معامله معارض؛ احراز سوءنیت

جرم مذکور از جرایم مادی صرف است و سوءنیت مرتکب با انجام معامله دوم احراز می‌شود و بر دادگاه لازم نیست سوءنیت مرتکب را اثبات کند. به‌موجب برای شماره 9896 مورخ 30/7/1316 و 1805 مورخ 2/8/1318 و 2083 مورخ 29/8/1318 دیوان عالی کشور صرف انجام دو معامله به نحو مذکور در ماده 117 قانون ثبت جرم است. ولو اینکه مرتکب سوءنیت نداشته باشد.

صور مختلف معامله معارض

• هر دو معامله با سند رسمی باشد.
• هر دو معامله با سند عادی باشد.
• معامله اول با سند رسمی و معامله دوم با سند عادی باشد.
• معامله اول با سند عادی و معامله دوم با سند رسمی باشد.

موارد دوم و سوم به‌ این‌ علت که معامله دوم با سند عادی انجام‌گرفته است از شمول ماده 117 قانون ثبت‌ اسناد و املاک خارج است. تنها موارد اول و چهارم مشمول مقررات ماده 117 قانون اخیرالذکر قرار می‌گیرد.

تحقق بزه معامله معارض

برای تحقق بزه معامله معارض دو شرط ضروری است، نخست اینکه معامله اول صحیح باشد. دوم اینکه معامله بعدی با سند رسمی باشد. این دو شرط در بند یک محقق است و اختلاف نظری نیست. مورد چهارم راجع به معامله ملک ثبت شده یا ملکی است که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته است. این مورد باید طبق اعلام دادگستری، معاملات مربوط به آن با سند رسمی انجام گیرد، موضوع محل اختلاف بود. تا اینکه هیئت عمومی دیوان عالی کشور در تفسیر ماده مذکور رای لازم‌الاتباع به شماره 43 مورخ 10/18/1351 را صادر نمود.

«نظر به اینکه شرط تحقق بزه مشمول ماده 117 ق.ث.ا.ا قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال است و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول به‌موجب بند اول ماده 47 قانون مزبور اجباری است، سند عادی راجع به معامله آن اموال طبق ماده 48 همان قانون در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت. بنابراین چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد قبلا معامله‌ای نسبت به مال غیر به‌ وسیله سند عادی انجام دهد و سپس به‌موجب سند رسمی معامله‌ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد، عمل او از مصادیق ماده 117 ق.ث.ا.ا نخواهد بود؛ بلکه ممکن است بر فرض احراز سوءنیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد.»

موضوع جرم معامله معارض

باتوجه‌به ماده 117 قانون ثبت‌اسناد و املاک اصلاحی 7/5/1312 ملاحظه می‌شود که موضوع جرم معامله معارض وسیع‌تر از موضوع جرم انتقال مال غیر است. زیرا در ماده 117 قانون اخیرالذکر صحبت از انتقال حق به طور مطلق است. بنابراین می‌توان گفت که موضوع جرم معامله معارض علاوه بر در برگرفتن موضوع جرم انتقال مال غیر، یعنی عین یا منافع مال منقول و غیرمنقول، سایر حقوق عینی نظیر حق انتفاع، حق ارتفاق و حق تحجیر و … را نیز شامل می‌شود.

این برداشت با تعاریف حقوقی ارائه شده در مورد این جرم از جمله اینکه “منظور از معامله معارض آن است که کسی مال را اعم از منقول و غیرمنقول عیناً یا منفعتاً به دیگری انتقال دهد. و یاحقی از آن را به دیگری داده و بعد نسبت به همان مال معامله یا تعهدی معارض با حق واگذار شده بنماید” منطبق بوده و رویه قضایی نیز به‌ هیچ‌ وجه موضوع این جرم را محدود به انتقال مالکیت عین یا منافع اموال منقول و غیرمنقول نکرده است. بنابراین چه‌ بسا حقوق ارتفاق، استیفا منفعت از طریق عقود به دیگری واگذار شود، درحالی‌ که مالکیت رقبه برای مالک همچنان باقی است و مالک علی‌رغم واگذاری حق استیفا منفعت به دیگری، همان حق را به‌ موجب سند رسمی به ثالثی واگذار می‌کند، معامله معارض محقق شده است و عمل انجام شده در محدوده موضوع جرم انتقال مال غیر قرار نمی‌گیرد.

تحقق این موضوع منوط به حصول شرایطی است که تطبیق آن با قوانین و رویه قضایی مستلزم دانش و تخصص در حقوق کیفری است. این مقاله صرفاً به‌ منظور آشنایی مختصر با بزه معامله معارض نگاشته شده است. تیم وکلای کیفری دفتر وکالت وکیل سید احمد میرشاه محمد آماده پذیرش پرونده با موضوع بزه معامله معارض  و یا ارائه مشاوره عمومی و تخصصی دراین خصوص است.

مصادیق معامله معارض

در رویه قضایی برخی از مصادیق معامله معارض را می توان جستجو نمود. یکی از مصادیق معامله معارض که در دادنامه شماره 9209982153700246 شعبه 1079 دادگاه کیفری دو تهران و شعبه 5 دادگاه تجدید نظر استان تهران مورد حکم قرار گرفته است به این اختصار است که؛ “چنانچه شخصی با سند عادی ملکی را به دیگری انتقال دهد و سپس همان ملک را با سند رسمی در رهن بانک بگذارد، عمل وی مصداق بزه معامله معارض است”. (منبع سامانه ملی آرای قضایی) برخی از حقوقدانان با این استدلال که سند عادی قابلیت تعارض با سند رسمی را ندارد، مستند به رای وحدت رویه شماره 43 هیئت عمومی دیوان عالی کشور مورد اخیر را از مصادیق معامله معارض قلمداد نمی نمایند.

یکی دیگر از مصادیق معامله معارض؛ انتقال سرقفلی واحد تجاری طی دو معامله جداگانه اولی با سند عادی و بعدی با سند رسمی است. این مورد نیز با استدلال اخیر علی رغم نظر برخی از حقوقدانان نمی تواند از مصادیق معامله معارض تلقی گردد. در هر حال گفتگو در خصوص مصادیق معامله معارض در خصوص اموال غیر منقول تا کنون پایان نیافته است لیکن بی اعتبار سازی معاملات اموال غیر منقول با اسناد عادی و بازگشت به مقررات آمره قانون ثبت می تواند به این مناقشات تا حدود زیادی پایان دهد.

دپارتمان دعاوی ملکی دفتر وکالت میرشاه