تفاوت سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت در چیست؟

تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در چیست؟ افزایش اجاره‌ بها و قیمت املاک تجاری، اغلب مالکان را برای تخلیه مستاجر ترغیب می‌کند. دعاوی مرتبط با سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت موضوع پرونده‌های بی‌شماری در مراجع قضایی است. از این  رو کوشیده‌ایم در این نوشتار مفهوم این دو تاسیس حقوقی دشوار و پیچیده را تا جایی که امکان دارد و در بضاعت یک مقاله عمومی است با مراجعه به نظرات اصحاب نظر بررسی نماییم.

وکیل پایه یک دادگستری سید احمد میرشاه محمد کارشناس ارشد حقوق خصوصی از دانشگاه شهید بهشتی

جهت تعیین وقت ملاقات با وکیل میرشاه با شماره تلفن 09306091148 تماس حاصل فرمایید

ملاقات با تعیین وقت قبلی

حقوق عرصه برخورد و تضارب عقاید و نظرات است. اما کمتر حوزه‌ای مانند موضوع این نوشتار را می‌توان یافت که این‌ گونه متشتت و عرصه جولان نظرات گوناگون باشد.

حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟

عبارت است از حق تدریجی الحصول که به‌ واسطه فعالیت و حسن شهرت مستاجر برای وی ایجاد می‌گردد. تا سال 1376 مورد حمایت قانون‌گذار ایران بود ولی پس از تصویب قانون اخیر از نظام حقوقی ایران بر چیده شد.

سرقفلی چیست؟

سرقفلی حق‌تقدمی است که مستاجر برای اجاره ملک تجاری نسبت به سایرین دارد. این حق که در عمل با پرداخت وجهی غیر از اجاره‌بها از مالک به مستاجر انتقال می‌یابد، تعبیر می‌شود. با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر همچون گذشته مورد حمایت قانون‌گذار ایران است .

در ادامه توضیح خواهیم داد که چرا تعاریف صدرالاشاره از میان ده‌ها تعریف موجود از نظر نگارنده جامع‌ و مانع‌ترین تعریف است. البته لازم به ذکر است که باگذشت سالیان دراز هنوز دادگاه‌های سراسر کشور به یک‌رویه قضایی منسجم در این زمینه دست نیافته‌اند.

مطلب پیشنهادی: وکیل سرقفلی در کرج

سیر تاریخی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت به یک اندازه ریشه در تاریخ ندارند. در این قسمت سیر تاریخی و تطور سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت مورد بررسی قرار خواهند گرفت. پولی که مستاجر ثانی (به معنی اعم) به مستاجر سابق در موقع انتقال اجاره بلاعوض می‌دهد و همچنین مستاجر اول به مالک می‌دهد. (ترمینولوژی حقوقی، جعفر لنگرودی ص 356)

در تعریفی دیگر؛ حقی که به‌ موجب آن مستاجر متصرف در اجاره کردن محل کسب خود بر دیگران مقدم شناخته می‌شود. در عرف بازار نیز وقتی می‌گویند، تاجری سرقفلی مغازه‌اش را فروخت یعنی آن را تخلیه کرد و به دیگری واگذار نمود. این مفهوم هیچ گاه شامل انتقال سرمایه تاجر و نام تجاری او نمی‌شود. (کاتوزیان، ناصر، عقود معین) زمان پیدایش و رواج اصطلاح سرقفلی بر ما معلوم نیست. آنچه مسلم است از دیرباز در میان بازاریان و کسبه و تجار مرسوم و معمول بوده است.

حق کسب و پیشه و تجارت

ولادت و ظهور این پدیده در نظام  اقتصادی و قضایی ایران در سال 1320 تحقق‌ یافته است. به همین دلیل تا پیش‌ از این تعریفی از آن نشده است. در هر صورت، برخی از حقوق‌ دانان متاخر حق کسب و پیشه و تجارت را در معنی، محدود به حقی که تاجر بر مشتریان خود دارد و باید در زمره حقوق مالی به‌حساب آورد، تعبیر می‌کنند. منتهی چون این حق وابسته به عوامل موسس آن است و معقول نیست که نام تجارتی و پروانه کسب و حق‌ تقدم در اجاره را برای خود نگاه دارد و در عین‌ حال حقی را که بر مشتریان دارد واگذار کند، در قوانین، این مجموعه را با هم موضوع حکم قرار می‌دهند.

لازم به ذکر است که قانونگذار تا قبل از تصویب قانون 1376 حق کسب و پیشه و تجارت را به رسمیت می‌شناخت. پس از تصویب این قانون حق کسب و پیشه و تجارت را رد کرد و فقط سرقفلی را به رسمیت شناخت. با این‌ وجود در محدوده قانون سال 1356 می‌توان حق کسب و پیشه و تجارت را چنین تعریف کرد. “حقی است مالی که به تبعیت مالکیت منافع برای مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت تحقق می‌یابد. این حق قابلیت انتقال به‌ غیر را توام با منافع عین مستاجره دارد”.

روش‌های انتقال این حق

برخی از حقوق‌ دانان (سرقفلی) و (حق کسب و پیشه و تجارت) را دو عنوان متفاوت بر یک مفهوم واحد می‌دانند. در هر حال سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در زمره حقوق مالی و قابل انتقال محسوب‌اند. روش‌ های انتقال این حق از منظر سند انتقال در مقاله‌ای تحت عنوان تحلیل حقوقی انتقال حق کسب و پیشه و تجارت با سند عادی مورد بررسی قرار گرفته است. مطالعه این مقاله و سلسله مقالات زیر عنوان سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در این سایت پیشنهاد می‌شود.

سوال مهم

در خیلی موارد حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر به‌ جای کلمه سرقفلی به کار برده می‌شود، آیا هر دو یک معنی را دارند یا مصادیق آنها جدا و مستقل است؟

نظریه شماره 1452/7 اداره حقوقی کل قوه قضائیه مورخ 1387/03/12

آنچه در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 برای مستاجر در پاره‌ای از موارد پیش بینی شده است، فقط  حق کسب و پیشه و تجارت است و در آن قانون، کلمه سر قفلی ذکر نگردیده است. اصطلاح سر قفلی بین کسبه رواج داشته و قانون‌گذار از آن تعبیر حق کسب و پیشه و تجارت نموده است. یعنی درواقع هر دو کلمه یک معنی را دارند و میزان آن توسط کارشناس ذی‌صلاح با توجه بر عرف عادت تعیین می‌شود. ادعای این‌که حق کسب و پیشه و تجارت جدا از سرقفلی است، موجه نیست.

اگرچه پیش از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶/۶/۵ و در زمان حاکمیت قانون سال 1356 با مسامحه و به اعتبار استفاده از قانون‌گذار از کلمه سرقفلی در ماده الحاقی به قانون روابط موجر و مستاجر 1362 و این‌ که در قانون اخیر تعریف و مفهوم سرقفلی روشن نبود، می‌توانستیم نظریه فوق را بپذیریم. ولی در قبول آن در زمان حاضر و پس از تصویب قانون 1376 که مواد آن تعریف دقیق سرقفلی و مصادیق آن را می توان استخراج کرد مطلقا ممکن نیست. ظاهراً اداره حقوقی به تفاوت‌های بنیادی این دو توجه نداشته است. البته باید پذیرفت امروزه دو مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت به‌ ویژه در میان عوام به شدت به هم آمیخته است. لکن این آمیختگی آنجا که سخن از احکام قانونی و مسائل قضایی در میان است ماهیت این دو را تغییر نمی‌دهد.

تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در آرای قضایی

از نظر تئوریک و عملی بین حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی تفاوت وجود دارد بدین نحو که حق کسب و پیشه و تجارت مختص محلی است که آن محل، محل استفاده تجاری به موجب مقررات قانونی باشد و در مانحن فیه بر فرض تعطیل مورد اجاره در طول مدت رابطه استیجاری ایجاد حقوق مکتسبه مستاجر محل تردید است … اما در سرقفلی حتی با احراز تخلف مستاجر این حقوق به قوت خود باقی است و در صورتی که مستاجر وجهی بابت سرقفلی پرداخت کرده باشد این حقوق می بایست لحاظ گردد. بدین استدلال از تعبیر قانونی حق کسب و پیشه و تجارت، سرقفلی دادگاه اصولاً مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حاکم بر قضیه نمی داند. نتیجتاً رابط حقوقی طرفین را مشمول مقررات دعوی ناظر به موضوع قراردا فی مابین و حاکمیت قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 دانسته و چون با توجه به مفاد دادخواست و اوراق پرونده معلوم می شود که ملک تجاری می باشد و مندرجات قرارداد حاکی است که مستاجرین وجهی بابت سرقفلی و حقوق صنفی به موجرین پرداخت کرده اند. بدین لحاظ دادگاه مستاجرین را مستحق دریافت سرقفلی و حقوق صنفی به قیمت عادله در ملک تجاری می داند. مفید این مطلب جلد 8 از بحث مسائل المستحدث کتاب تحریر الوسیله حضرت امام خمینی در مسائل 307 و 317 از مجموعه از مجموعه استفتائات جلد دوم صفحات 165 و 171 می باشد. که حق تخلیه را منوط به پرداخت حق سرقفلی به مستاجر نموده است. رای شماره 9209970220101626 دادگاه عمومی حقوقی تهران.

منابع

کشاورز، بهمن، حق کسب و پیشه و تجارت در حقوق ایران و فقه اسلام، نشر کشاورز،1390

سامانه ملی آرای قضایی

دپارتمان دعاوی ملکی دفتر وکالت میرشاه