اثبات مالکیت ملک چه شرایطی دارد؟ گاهی میان اشخاص در خصوص مالکیت بر مالی اختلاف بروز می نماید یا مالکیت شخص بر مال انکار می گردد.از این رو اثبات مالکیت یکی از دعاوی متداول در دادگاه ها است . در این مقاله سعی داریم شرایط دعوی اثبات مالکیت و رویه دادگاه ها در این خصوص را بررسی نماییم. از منظر حقوقی در این دعوی با چهار مفهوم مواجه ایم.لازم است قبل از ورود به بحث اصلی مقاله به توضیح مختصر هریک بپردازیم:

• دعوی
• مال
• مالکیت
• اثبات دعوی

مفهوم مال در دعوی اثبات مالکیت

به چیزی مال گفته می شود که دارای دو شرط اساسی باشد:

• مفید باشد و نیازی را برآورد،خواه آن نیاز مادی باشد یا معنوی.
• قابل اختصاص یافتن به شخص باشد.

چیزهایی مانند دریاهای آزاد و هوا و خورشید برآورد کننده نیاز مادی افراد است ولی چون هیچ کس نمی تواند نسبت به آن ادعای مالکیت انحصاری کند، مال محسوب نمی شود.برخلاف تصور لازم نیست که مال دارای مالک خاص باشد.از منظر قانون مدنی اموالی مانند زمین موات و شکار و آب های مباح مالک خاص ندارند.قانونی مدنی ایران در باب اول اموال را از دو جهت تقسیم کرده است:1)اموال منقول و غیر منقول 2) اموالی که ملک افراد یا اشخاص حقوقی است و اموالی که مالک خاص ندارد.از سایر مواد قانون مدنی می توان تقسیم های دیگری برای اموال استباط کرد؛مانند اموال مثلی و قیمی.

مفهوم مالکیت

قانون مدنی حق مالکیت را تعریف نکرده است اما از اوصاف و آثاری که برای آن بدست داده می شود،می توان تعریف این مفهوم را استباط کرد.از منظر قانون مدنی مالکیت دارای سه وصف اساسی است:

• مطلق است
• انحصاری است
• دائمی است

این اوصاف را باید به عنوان اصل پذیرفت،بدین ترتیب می توان مالکیت را اینگونه تعریف کرد:(( مالکیت حقی است دائمی،که به موجب آن شخص می تواند در حدود قوانین تصرف در مالی را به خود اختصاص دهد واز تمام منافع آن استفاده کند)). مالکیت کامل ترین حق عینی است که انسان می تواند برمالی داشته باشد و سایر حقوق عینی از شاخه های این حق است. از این رو به جای سخن از دامنه اختیار مالک، تنها باید حدود اختیار را در قوانین کنونی معین کرد.

مفهوم دعوی

دعوی در لغت،به معنای ادعا کردن،خواستن،نزاع و دادخواهی آمده است.در حقوق تعاریف متعددی از دعوا ارائه شده است؛از جمله ((دعوا عبارت است از عملی که برای ثبیت حقی صورت گیرد.یعنی حقی که مورد انکار یا تجاوز واقع شده باشد)). برخی حقوق دانان دعوی را در دو مفهوم ((اخص دعوا)) و ((اعم)) دسته بندی کرده اند. خواننده مشتاق می تواند به کنب استادان محترم حقوق مراجعه نماید.

اثبات دعوی

در بحث اثبات دعوی با ادله اثبات دعوی سر و کار خواهیم داشت.در این قسمت لازم است ابتدا با مفهوم دلیل آشنا شویم.

مفهوم دلیل

تعریف دلیل در ماده 194 قانون آیین دادرسی مدنی چنین آورده شده است:

“دلیل عبارت از امری است که اصحاب دعوی برای اثبات یا دفاع از دعوا به آن استناد می نمایند.″

بر اساس قانون مدنی هرکس مدعی حقی است باید آن را اثبات کند و مدعی علیه هرگاه در مقام دفاع مدعی امری شود که محتاج به دلیل باشد، اثبات امر بر عهده او  خواهد بود. در همین راستا  قاعده فقهی “البینته علی المدعی و الیمین علی من انکر” مقرر می نماید؛در دادگاه کسی که مدعی حقی است باید دلیل ارائه کند . در صورتی که دلیل نداشته باشد طرف مقابل(منکر) باید سوگند یاد کند. باید بگوییم؛ حقی که قابل اثبات نیست،با بی حقی تفاوتی ندارد.

اقسام دلیل

دلیل از جهات گوناگون قابل دسته بندی است. از رایج ترین آنها دسته بندی ادله به (ادله قانونی و ادله اقناعی) است.در نظام ادله قانونی،قانون راه هایی که دادرسی می تواند به توسط آنها اقناع گردد را به او تحمیل می کند.برای نمونه در دعوی خلع ید،دادرس نمی تواند برای احراز مالکیت به (سند عادی) مدعی استناد نماید.سند عادی در اثبات ادعای مزبور توان اثباتی ندارد.اگر مستند ادعای خواهان سند رسمی باشد دادرس باید مالکیت وی را محرز بداند.

در برابر نظام ادله قانوی،(نظام ادله اقناعی) قرار دارد که در آن دلایلی که مدعی می تواند به استناد آنها ادعای خود را اثبات نماید در قانون شمارش نشده است. در نتیجه دادگاه می تواند بی آنکه با مانع یا محدودیت قانونی رو به رو باشد، بر پایه واکنش های وجدان  به آنها توان اثباتی داده و اقدام به صدور رای نماید.

از منظر قانون مدنی،دلایل اثبات دعوا عبارتند از:

1. اقرار
2. اسناد کتبی
3. شهادت
4. اماره
5. قسم

اثبات مالکیت

اکنون می توانیم به مبحث اصلی این مقاله یعنی (دعوای اثبات مالکیت بپردازیم). به موجب (اصل اصاله الصحت)؛هر قراردادی که میان اشخاص منعقد می گردد،صحیح ومعتبر است. مگر اینکه خلاف آن به اثبات رسد. در رویه کنونی دادگاه های سراسر کشور؛ دعوای به خواسته اثبات مالکیت پذیرفته نمی شود. خواهان با صرف هزینه زیاد و هدر دادن وقت فراوان  پس از طرح چنین دعوایی با قرار عدم استماع دعوی مواجه خواهد شد. این دعوا فاقد جنبه تعارضی و ترافعی است. خواهان نمی تواند بار اثبات ادعای خویش را بر عهده دادگاه گذارد.

اثبات مالکیت با سند عادی

همین که اثبات مالکیت ملک مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت. از این رو سند عادی قابلیت تعارض به مفاد سند رسمی را ندارد. اثبات مالکیت با سند عادی با چالش های حقوقی فراوانی رو به رو است. برای اثبات مالکیت با سند عادی؛خواهان باید بتواند با استفاده از یکی از ادله اثبات دعوا، اساس انتقال حق مالکیت و استحقاق خود را اثبات نماید.لذا تقدیم دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ضروری است

خلاصه رای دادگاه

“چنانچه اعمال حقوقی بین افراد انجام گیرد و معاملاتی واقع شود هر یک از طرفین می توانند بر اساس آن صدور حکم به اجرای تعهدات و الزامات قانونی ناشی از معاملات را از دادگاه درخواست نمایند . دادگاه نیز ضمن احراز وقوع معامله و صحت آن حکم مقتضی صادر می دارد. در عقد بیع خریدار می تواند الزام به تنظیم رسمی می نماید ولی درخواست صدور حکم بر اثبات مالکیت فاقد توجیه قانونی است. زیرا نتیجه صدور بر اثبات مالکیت در محکمه موجب ایجاد تعارض بین رأی و اسناد رسمی در اختیار مالک می باشد.”

بنابراین دعوای اثبات مالکیت قابلیت استماع ندارد. چرا که علاوه بر ترافعی نبودن این خواسته، در صورت صدور حکم بر اثبات مالکیت خواهان، بین رأی دادگاه و سند رسمی در اختیار مالک تعارض پدید می آید.

نقش وکیل ملکی در دعوای اثبات مالکیت

دعوای اثبات مالکیت یکی از پیچیده ترین دعاوی ملکی است. وکیل ملکی می تواند با استفاده از دانش و تسلطی که بر  قوانین و مقررات قانونی مرتبط با مالکیت و انتقال آن دارد شما را در دعوای اثبات مالکیت پیروز نماید. توصیه همیشگی دفتر وکالت میرشاه به مراجعین عزیز:((هیچگاه وکیل خود نباشید)). خصوصاٌ در دعوای اثبات مالکیت با توجه به خصوصیاتی که بر شمردیم،خواهان با چالش های فراوانی روبرو خواهد شد.چه بسا طرح یک دعوای نادرست شما را برای همیشه از حقوق قانونی خود محروم نماید. دفتر وکالت وکیل میرشاه مفتخر است در این زمینه همشهریان و هم وطنان عزیز را از خدمات حقوقی لازم اعم از مشاوره و قبول پرونده بهره مند سازد و میتوانید با رجوع به بهترین وکیل ملکی در کرج خواهان حق خود باشید.

نگارنده:فرشته شهبازی

عضو کانون وکلای دادگستری مرکز