حق ارتفاق چیست؟ شرایط آن (بررسی کامل) 1403
فهرست محتوا
در این نوشتار یکی از حقوق متداول در مبحث اموال و مالکیت تحت عنوان حق ارتفاق مورد بررسی قرار گرفته است. حق ارتفاق یکی از شعب حق مالکیت است.
وکیل پایه یک دادگستری سید احمد میرشاه محمد با تجربه سال ها فعالیت در حوزه حقوق اموال و مالکیت و حقوق ملکی آماده قبول پرونده با موضوعات ملکی است
برای تعیین وقت ملاقات با وکیل میرشاه می توانید با شماره تلفن 09306091148 تماس حاصل فرمایید
ملاقات با تعیین وقت قبلی
گاهی افراد ضمن مراجعه به وکلا چنین طرح موضوع می کنند؛ سال های سال برای رسیدن به زمین مان از ملک همسایه ها عبور می کردیم یا نهر آب از باغ همسایه عبور می کرد و بعد به باغ ما می رسید،هیچ مشکل و هیچ اعتراضی نبود،اکنون همسایه ممانعت می کند.
یکی از اصطلاحات حقوقی که قصد داریم در مقاله حاضر به آن بپردازیم حق ارتفاق (Easement) میباشد. اگر بخواهیم این حق را به زبانی ساده و قابل فهم تعریف نماییم، باید بگوییم: حق ارتفاق عبارت است از حق کسی در ملک دیگری، برای کمال استفاده از ملک خود. مانند حق عبور، حق مجری، حق ناودان، حق داشتن در و پنجره مشرف به ملک همسایه ،حق شرب و غیره .باید بگوییم کلمه ارتفاق به معنی مدارا می باشد.از این جهت به آن حق ارتفاق می گوییم.شخص مالک باید با دارنده این حق با کمال مدارا رفتار کند و موجبات برخورداری صاحب حق از حقش را فراهم نماید. قانون مدنی در تعریف این حق که میگوید ارتفاق حقی است برای شخصی در ملک دیگری.
خصوصیات و ویژگی های حق ارتفاق
با توجه به توضیحات ارائه شده و تعریف قانون از این حق باید به نکات ذیل توجه نماییم:
- موضوع حق ارتفاق همواره ملک یعنی مالی غیر منقول(غیرقابل نقل وانتقال)است.
- در این حق حداقل ما دو ملک یعنی دو مال غیر منقول داریم که مالک یکی برای کمال انتفاع از مال خود بر روی ملک دیگری حق پیدا می کند.
- این حق تابع ملک است و یک حق مستقل نیست یعنی شخص مالک به مناسبت ملک خود و برای کمال استفاده از آن ملک ،دارای حق ارتفاق است نه به صورت مستقل.
- اگر ملکی که دارای حق ارتفاق است به دیگری انتقال یابد این حق نیز به تبع آن ملک به او منتقل خواهد شد.
ماده ۱۰۲ قانون مدنی در این خصوص می گوید:((هرگاه ملکی کلاً یا جزئی به کسی منتقل شود و برای آن ملک حق الارتفاقی در ملک دیگری یا در جزء دیگر همان ملک موجود باشد آن حق به حال خود باقی می ماند، مگر اینکه خلاف آن تصریح شده باشد)).
۵_شخص مالک نمی تواندحق الارتفاق مربوط به ملک خود را از آن جدا نماید وبه ملک دیگرش اختصاص دهد.
۶_انتقال و رهن یا توقیف این حق مستقلاً و بدون ملک صحیح نیست.
تفاوت حق ارتفاق با حق انتفاع
بین حق انتفاع و حق ارتفاق تفاوت هایی وجود دارد که در ذیل به آن می پردازیم:
- پیش از این گفتیم که حق ارتفاق اختصاص به ملک یعنی مال غیر منقول دارد ولی حق انتفاع هم در اموال منقول یعنی مال قابل نقل و انتقال و هم درمال غیر منقول یعنی مال غیرقابل نقل وانتقال امکان پذیر است.
- حق ارتفاق برای ملک است در واقع برای کمال استفاده از آن ملک می باشد.اما حق انتفاع برای شخص و استفاده خود شخص منتفع است.
- این حق اصولاً دائمی است اما حق انتفاع جز درمورد حبس مؤبد و وقف موقتی هستند.
انواع حق ارتفاق
در این قسمت به بررسی انواع و اقسام حق ارتفاق به اعتبار منشاء یا چگونگی اجرای آن می پردازیم:
۱_در بیشتر مواقع این حق به موجب قرارداد فی مابین دارنده حق و صاحب ملک موردارتفاق منعقد می شود وبه آن حق ارتفاق قراردادی می گویند.
۲_گاهی این حق بر اساس قانون به نفع دولت یا سازمان های دولتی و اشخاص خصوصی ایجاد میشود بدون اینکه هیچگونه قراردادی وجود داشته باشد مانند حق حریم یا حق عبور شبکه‌های مخابراتی یا سیم های برق از ملک دیگران، که به آن حق ارتفاق قانونی می گویند.
۳_گاهی نیز این حق در اثر وضع طبیعی زمین ایجاد می شود و قانون هم آن را محترم می شناسد. مثلاً زمین بالاتر برای عبور آب باران حق ارتفاق نسبت به زمین پایین تر دارد.که در ماده ۹۵ قانون مدنی هم به آن اشاره شده است وبه آن حق ارتفاق طبیعی می گویند.
۴_گاهی نیز این حق مثبت و به صورت انجام کار است و گاهی نیز منفی به صورت خودداری از انجام کار می باشد.
مثلا حق عبور از ملک دیگری را بایدحق ارتفاق مثبت بدانیم و حق منع همسایه از بالا بردن ساختمان بیش از حد معین در ملک مجاور را حق ارتفاق منفی بدانیم.
۵_گاهی این حق به طور مداوم وجود دارد بدون اینکه نیازی به انجام فعل خاصی از سوی دارنده حق باشد.وگاهی نیز این حق متناوب است ونیازمند انجام فعل خاصی از سوی دارنده حق می باشد مثل حق عبور از ملک دیگری.
۶_درمواردی نیز این حق نمایان و قابل رویت است مثل حق عبور از ملک دیگری ودر مواردی دیگر پنهان و غیر قابل رویت است مثل حق منع ساختمان.
حقوق و تکالیف مالک
مالک ملکی که موضوع حق ارتفاق است می تواند هر نوع تصرفی که منافی حق مزبور نباشد در ملک خود بنماید .مثلاً میتواند ملک خود را با حفظ این حق بفروشد ،اجاره دهد یا هبه نماید. ولی نمی تواند در ملک خود تصرفی کند که به این حق لطمه‌ای وارد نماید .ماده ۱۰۶ قانون مدنی نیز در این خصوص می گوید:((مالکی ملکی که مورد حق الارتفاق غیر است نمی‌تواند در ملک خود تصرفاتی نماید که باعث تضییع یا تعطیل حق مزبور باشد، مگر با اجازه صاحب حق)).منظور از تضییع در این ماده از بین بردن حق به طور کلی است مثلاً آب انبار موجود در حق مزبور را به زیر زمین تبدیل نماید. و منظور از تعطیلی آن است که استفاده از حق را برای مدتی متوقف نماید مثلاً راه عبور را برای کسی که حق عبور داشته است موقتا ببندد.
حقوق و تکالیف صاحب حق ارتفاق
صاحب حق می تواند مطابق شرایط قرارداد از حق خود بهره مند شود و اگر این موضوع صریحاً در قرارداد پیش بینی نشده باشد استفاده از این حق بر اساس عرف و عادت خواهد بود. ماده ۱۰۷ قانون مدنی در این خصوص میگوید:((تصرفات صاحب حق در ملک غیر که متعلق حق اوست باید به اندازه ای باشد که قرار داده اند و یا به مقدار متعارف و آنچه ضرورت انتفاع اقتضا می کند)).
مثلا اگر حق عبور به موجب قرارداد یا عرف و عادت محدود به دفعات یا ساعات معین شده باشد صاحب حق مکلف به رعایت آن است .در غیر این صورت اگر خسارتی به مالک وارد سازد مسئول جبران خسارت خواهد بود .نکته ای که باید به آن توجه نماییم این است که صاحب حق از وسایل انتفاع از این حق نیز بهره مند خواهد بود حتی اگر در قرارداد یا عرف یاعادت به آن تصریحی نشده باشد برای مثال کسی که حق شرب از چشمه دیگری رادارد حق عبور تا آن چشمه را نیز برای برداشتن آب خواهد داشت.همچنین اگر استفاده از حق هزینه‌هایی داشته باشد آن هزینه ها بر عهده صاحب حق می باشد.
هرگز بدون مشورت با وکیل مجرب اقدام به انتقال هیچ یک از حقوق خود به ویژه حق ارتفاق ننمایید .چرا که ممکن است نا آگاهانه برای دیگران ایجاد حق نموده و حقوق خود را از دست بدهید.جهت دریافت مشاوره در خصوص موضوع فوق می توانید با کلیک روی کادر سبز رنگ انتهای صفحه یا ضمن برقراری تماس با شماره تلفن های اعلام شده در وب سایت مستقیماً به کارشناس مربوطه متصل شوید.دفتر وکالت میرشاه آماده پذیرش پرونده با موضوع یاد شده می باشد.
تهیه و تنظیم: دپارتمان حقوق ملکی دفتر وکالت میرشاه
سلام ممنون از مطالب مفید و کاربردی ای که می زارید