دستور تخلیه فوری ملک اجاره ای شرایط + مراحل صدور حکم (1403)

دستور تخلیه فوری ملک اجاره ای

پیش از آنکه در خصوص نحوه گرفتن دستور تخلیه فوری ملک اجاره ای اعم از مسکونی و تجاری توضیح دهیم، لازم است کمی در مورد قوانین مربوط به عقد اجاره توضیح دهیم.

وفق ماده ی 466 قانون مدنی” اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می نامند. مستنبط از ماده ی یاد شده اجاره عقدی است معوض و مالکیت مستاجر بر منافع عین موقت است، برخلاف مالکیت عین که دائمی است. یکی از شرایط صحت عقد اجاره آن است که مدت اجاره باید معین باشد و در صورت معین نبودن مدت، اجاره باطل خواهد بود و مستنبط از ماده ی 648 قانون مدنی اجاره دائمی باطل است.

با عنایت به الزام تعیین مدت در عقد اجاره، پس از انقضای مدت، عقد اجاره منحل گردیده و مستاجر ملزم به تخلیه عین مستاجره و تحویل آن به موجر می باشد، ممکن است در مواردی مستاجر پس از انقضای مدت اجاره از تخلیه ملک اعم از مسکونی و یا تجاری خودداری نماید تحت شرایطی می توان دستور تخلیه فوری ملک مسکونی یا تجاری را از مرجع شورای حل اختلاف اخذ نمود. در این نوشتار اقداماتی که موجر در این راستا باید انجام دهد را بیان خواهیم نمود.

وکیل پایه یک دادگستری سید احمد میرشاه محمد متخصص در امور ملکی

جهت تعیین وقت ملاقات با وکیل میرشاه با شماره تلفن 09306091148 تماس حاصل فرمایید

مراجعه با تعیین وقت قبلی

قانون ناظر بر صدور دستور تخلیه فوری ملک

کلیه اجاره های منعقد شده از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون موجر و مستاجر سال 1376 تابع قانون مذکور و نیز قانون مدنی باشد لذا فرضی که در مقاله اخیر در خصوص تخلیه عین مستاجره ذکر می گردد ناظر به اجاره هایی می باشد که پس از لازم الاجرا شدن قانون موضوع بحث منعقد گردیده اند و در خصوص اجاره ی منعقده پیش از لازم الاجرا شدن این قانون باید به قوانین دیگری به شرح ذیل که حاکم بر روابط موجر و مستاجر بوده است، مراجعه نمود:

1- قانون مصوب 1356 که حاکم بر اجاره محل های کسب و کار و تجارت بوده است.

2- قانون مصوب 1362 که روابط موجران و مستاجران را در اجاره اماکن مسکونی تنظیم می کرده است.

3- ماده ی واحده مصوب 1365 الحاقی به قانون 1362 که بعضی آن را ناظر به اماکن کسبی و مسکونی می داننند و برخی دیگر آن را صرفاً به محل های کسب و تجارت حاکم می دانند.

در واقع انعقاد اجاره ها در زمان حاکمیت هر یک از این قوانین برای مستاجران حقوقی را ایجاد کرده که قانون مصوب 1376 می تواند آن را از بین ببرد.

شرایط صدور دستور تخلیه فوری ملک

قانونگذار در سال 1376 برای اجاره نامه هایی که مطابق با مقررات ماده 2 این قانون تنظیم شده باشد، امتیاز تخلیه فوری در نظر گرفته است به طوری که در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره نامه با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مراجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت. البته برای بهره مندی از امتیاز مقرر در ماده 3 لازم است که اجاره نامه های منعقده به کیفیت مندرج در ماده 2 قانون مارالبیان تنظیم گردند و شرایط و ضوابط شکلی تنظیم اجاره نامه ها جهت برخورداری از مزایای این قانون به شرح ذیل می باشند:

1- کتبی بودن اجاره نامه های منعقده

جهت استفاده از مزیت ذکر شده در ماده 3 لازم است که اجاره نامه ها کتبی باشند. کتبی بودن شرط اول و اصلی جهت شمول قانون به اجاره ای منعقد شده است. البته اگر اجاره نامه شفاهی باشد در صورت اثبات، معتبر می باشد اما از مزایای مندرج در این قانون نمی تواند استفاده کند و باید از روش عادی و معمول که نسبتاً طولانی می باشد، استفاده نمود.

2- اجاره نامه کتبی منعقده باید دارای مدت باشد

همانطور که ذکر شد عدم ذکر مدت در اجاره موجب بطلان آن می باشد اما نکته ای قابل ذکر آنست که مطابق با ماده 501 قانون مدنی” اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود”.

حال سوال مهم آن است که اگر قرارداد اجاره کتبی منعقد شود اما مدت به طور صریح ذکر نشود بلکه برای یک ماه مثلاً 50 میلیون ریال ذکر شده باش، آیا امکان استفاده از مزیت مندرج در ماده 3 این قانون وجود دارد؟ با عنایت به اینکه مدت اجاره باید ذکر گردد، در مانحن فیه تبدیل عدم قید مدت امکان استفاده از امتیاز مقرر در ماده 3 وجود ندارد.

3-تنظیم اجاره نامه در دو نسخه

عبارت “اجاره نامه تنظیمی در دو نسخه ” باید در متن اجاره نامه قید شده باشد و این امر در راستای جلوگیری از هرگونه تغییر در مفاد و مندرجات اجاره نامه می باشد.

4- امضا موجر و مستاجر

مطابق ماده 2 قانون یاد شده، سند اجاره باید حتماً به امضا موجر و مستاجر برسد. البته اجاره نامه ای که فاقد امضا طرفین باشد فاقد اعتبار بوده و اجاره نامه ای که صرفاً ممضی به امضاء یکی از طرفین باشد، قطعاً از شمول این قانون خارج بوده و اثبات آن نیز محتاج ادله دیگری است.

5- گواهی دو نفر شاهد

مطابق با ماده 2 قانون مورد بحث، قرارداد های اجاره باید بوسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد. لذا لازم است شهود ذیل اجاره نامه را امضاء نمایند.

مراحل صدور دستور تخلیه فوری ملک

در صورتیکه کلیه شرایط مذکور جمع باشد و تقاضای تخلیه توسط مستاجر صورت گرفته باشد، مقام قضایی مبادرت به صدور دستور می نماید. علاوه بر ماده 3 عبارت” دستور تخلیه ” در ماده 5 همان قانون ذکر شده است. دستور تخلیه فوراً و خارج از نوبت و بدون رسیدگی قضایی ماهوی صادر می شود و قابل اعتراض و تجدیدنظر خواهی نیست. ضمناً اجرای دستور تخلیه نیازمند صدور اجرائیه نمی باشد و البته موجر باید ودیعه تودیعی مستاجر را به صندوق دادگستری بسپارد.

البته ذکر این نکته بدیهی است که صدور دستور تخلیه قطعاً منوط به انقضاء مدت اجاره می باشد در صورتیکه مدت اجاره پایان نیافته باشد اما بخاطر تخلف از شرط و یا عدم پرداخت اجاره بها تقاضای فسخ و تخلیه عین مستاجره را بنماید باید حکم تخلیه را دریافت نماید که مستلزم رسیدگی قضایی بوده و فرایند رسیدگی و صدور حکم آن طولانی و قابل اعتراض نیز می باشد. لذا با این توضیح می توان در صورتی که یکی از شرایط فراهم نباشد و یا مدت اجاره پایان نرسیده باشد موجر باید تقاضای صدور حکم تخلیه را بنماید که دارای تشریفات طولانی تر و متفاوتی است.

مرجع صدور دستور تخلیه فوری

وفق ماده 9 قانون شورای حل اختلاف، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صالح به صدور دستور تخلیه فوری ملک است. همانطور که ذکر شد اجرای دستور تخلیه نیازمند صدور اجرائیه نیست و حتی در صورت عدم حضور مستاجر در خانه و وجود اسباب و وسیله او در آنجا نیز انجام می شود و مامور با تخلیه محل، دستور انتقال اثاثیه به نزدیکترین انبار عمومی را می دهد.

زمان صدور دستور تخلیه فوری

بر اساس قانون زمان صدور دستور تخلیه فوری ملک یک هفته است. در عمل ممکن است زمان بیشتری صرف صدور دستور تخلیه و اجرای آن شود. حضور  دادورز اجرا، نماینده دادستان و مامور اجرای دستور تخلیه مستلزم هماهنگی و تعیین وقت است. قطعاً حضور بهترین وکیل ملکی کرج مجرب در امور ملکی می تواند موجب کاهش زمان صدور و اجرای دستور تخلیه شود.

دادگاه صلح؛ تخلیه مستاجر

بر اساس مصوبه مجلس شورای اسلامی و تایید در شورای نگهبان، قوه قضائیه مکلف است حداکثر ظرف مدت یک سال از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، در هر حوزه قضایی شهرستان، شعبه یا شعبی از دادگاه ها را به عنوان “دادگاه صلح” تعیین کند. بخشی از آرای “دادگاه صلح” قطعی است. صلاحیت های این دادگاه از قرار زیر است:

• دعاوی مالی تا نصاب یک میلیارد ریال
• دعاوی حقوقی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق
• دعاوی راجع به جهیزیه، مهریه و نفقه تا نصاب یک میلیارد ریال
• کلیه دعاوی و درخواست های مربوط به تخلیه عین مستاجره تعدیل اجاره بها به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه
• اعسار از پرداخت محکوم به در صورتی که دادگاه صلح نسبت به اصل دعوا رسیدگی کرده باشد
• حصر ورثه، تحریر ترکه، مهر و موم و رفع آن
• تامین دلیل
• تقاضای سازش
• جنبه عمومی و خصوصی کلیه جرایم ناشی از کار یا تصادفات رانندگی
• جرایم عمدی تعزیری مستوجب مجازات درجه هفت و هشت
• دعاوی اصلاح شناسنامه، اصلاح مشخصات مدرک تحصیلی
• الزام به اخذ پایان کار
• اثبات رشد
• الزام به صدور شناسنامه
• تصحیح و تغییر نام

از این رو مستند به ماده 4 قانون جدید شورای حل اختلاف مصوب 1402، با آغاز به کار “دادگاه صلح” تخلیه عین مستاجره در صلاحیت این دادگاه خواهد بود.

تهیه و تنظیم: دپارتمان حقوق ملکی دفتر وکالت میرشاه