جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها (بررسی کامل) 1403

جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها یکی از جرایم رایج و مبتلابه بویژه در مناطق روستایی و حاشیه شهرها است. با بررسی این جرم لازم است عناصر متشکله آن به همراه مجازات و برخی نکات مهم که در رسیدگی های کیفری حائز اهمیت است مورد رسیدگی قرار گیرد.

احمد میرشاه محمد  وکیل متخصص تغییر کاربری (وکیل پایه یک دادگستری)مشاوره تخصصی و قبول پرونده با موضوع تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها

برای تعیین وقت ملاقات با وکیل میرشاه با شماره تلفن 09306091148 تماس حاصل فرمایید

مراجعه با تعیین وقت قبلی  مشاوره حضوری و برای دیدن رزومه وکیل احمد میرشاه کلیک کنید.

قانون حفظ کاربری و اراضی و باغها مصوب 1374/03/31 و اصلاحیه آن مصوب 1385/08/01 از جمله قوانین خاص است که در آن به منظور مقابله با تغییر کاربری اراضی کشاورزی، از ابزار کیفری استفاده شده است. این جرم با وجود قابلیت مقایسه با عناوینی همچون تخریب، تصرف عدوانی و اصطلاح عرفی زمین خواری، به مثابه جرمی خاص تعریف شد و ارکان مختص به خود را دارد.

سیاست کیفری مقاله با تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها

قانونگذار ایران در راستای مبارزه با تغییر کاربری غیر مجاز اراضی کشاورزی، سیاستی را اتخاذ نموده که در قالب قلع و قمع بنا و به تعبیر حقوق کیفری، سیاستی اصطلاحاً سرکوب گرایانه است. در حالیکه حفظ کاربری اراضی کشاورزی، تنها با سیاست سرکوب گرایانه امکانپذیر نیست. گواه این مطلب عکس های هوایی و آمارها است که نشان دهنده سیر صعودی تغییر کاربری غیر مجاز است لذا موضوع بحث در مقاله حاضر، قانون حفظ کاربری اراضی و باغها مصوب 1374/03/31 و اصلاحیه مصوب 1385/08/01 است.

انواع تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها

مطابق قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها به 3 نوع تقسیم می شود: نوع اول آنکه بیشتر تاکید مقنن نیز بر این نوع بوده است، تغییر کاربری موضوع تبصره 2 ماده 1 قانون حفظ کاربری و یا همان تغییر کاربری ضروری است. علت نام گذاری این نوع تغییر کاربری به تغییر کاربری ضروری، این است که جهت تغییر کاربری ابتدا موضوع، ضرورتاً باید در کمیسیون تبصره 1 ماده 1 قانون حفظ کاربری یا همان کمیسیون تغییر کاربری ضروری مطرح گردد. چنانچه کمیسیون مزبور با اجرای طرح موافقت کند، ابتدائاً مجری طرح باید 80 درصد قیمت روز زمین با احتساب کاربری جدید را جهت تغییر کاربری پرداخت و پس از آن اقدام به تغییر کاربری مطابق موضوع طرح نماید.

تغییر کاربری نوع دوم، موضوع تبصره 4 الحاقی به ماده 1 قانون حفظ کاربری مصوب 1385 است. با توجه به اینکه جهت اجرای این نوع از تغییر کاربری ها اخذ مجوز از کمیسیون تغییر کاربری ضروری و بالتبع پرداخت عوارض ضرورتی ندارد، از آن به تغییر کاربری غیر ضروری یاد می شود، چرا که با وصف وابسته بودن مصادیق تغییر کاربری غیر ضروری به بخش کشاورزی، ضرورتی جهت طرح موضوع در کمیسیون تغییر کاربری ضروری وجود ندارد. و پرداخت عوارض لازم نیست و هر آنچه مشمول عنوان تغییر کاربری ضروری نباشد، طبق کاربری غیر ضروری خواهد بود.

مطلب مرتبط: وکیل تغییرکاربری در کرج

نوع سوم از تغییر کاربری،تغییر کاربری غیر مجاز موضوع ماده 3 اصلاحی قانون حفظ کاربری مصوب 1385 است. به موجب دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیر مجازموضوع ماده 10رقانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 01/08/1385 مجلس شورای اسلامی (موضوع ماده 11تصویب نامه شماره 59879 ت 37110ه مورخ 1386/04/19، اقدامات ذیل در صورتی که در اراضی زراعی و باغها موضوع قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و بدون رعایت ضوابط و مقررات مربوطه و اخذ مجوز از کمیسیون تبصره ی 1 ماده 1 ویا موافقت سازمان جهاد کشاورزی در قالب بهره برداری و استمرار کشاورزی شود به عنوان مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز تلقی میگردد:

• برداشتن یا افزایش شن وماسه
• ایجاد بنا و تاسیسات
• خاکبرداری و خاک ریزی
• گودبرداری
• احداث کوره آجر و گچ پزی
• پی کشی
• دپوی زباله، نخاله و مصالح ساختمانی، شن و ماسه و ضایعات فلزی
• ایجاد سکونتگاه های موقت
• استقرار کانکس و آلاچیق
• احداث جاده و راه
• دفن زباله های صنعتی
• رها کردن پساب ها و تغییر به اراضی زراعی و فعالیتهای غیر کشاورزی
• سوزاندن، قطع و ریشه کنی و خشک کردن باغات به هر طریق
• مخلوط ریزی و شن ریزی
• احداث را آهن و فرودگاه
• احداث پارک و فضای سبز
• پیست های ورزشی
• استخر های ذخیره اب غیر کشاورزی
• احداث پارکینگ مسقف و غیر مسقف
• محوطه سازی(شامل سنگفرش و آسفالت کاری، جدول گذاری، سنگ ریزی و موارد مشابه)
• صنایع تبدیلی و تکمیلی غذایی و طرح های موضوع تبصره 4 فوق الذکر
• صنایع دستی
• طرح های خدمات عمومی
• طرح دعوی تملک دارایی های سرمایه ای مصوب مجلس شورای اسلامی(ملی-استانی)
  ضمناً تشخیص سایر مصادیق کاربری غیر مجاز به عهده ی سازمان امور اراضی کشور بوده و سازمان جهاد کشاورزی استان موظف است در صورت ابهام، نظریه سازمان مذکور را استعلام و بر اساس آن عمل نماید.

استثنائات تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها

1- موارد مندرج در تبصره 4 ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها، احداث گلخانه ها، دامداری ها،مرغ داری ها، پرورش ماهی و سایر تولیدات بخش کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمی شود.

همچنین به موجب رای وحدت رویه شماره ی 760 هیات عمومی دیوانعالی کشور، احداث دادمداری و سایر موارد مذکور در آن (تبصره 4 الحاقی به ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها در روستا ها با موافقت سازمان های جهاد کشاورزی و رعایت ضوابط زیست محیطی، بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمی شود و از شمول ماده ی 3 اصلاحی قانون مذکور خارج است. البته در صورت عدم رعایت شرایط مقرر در تبصره که فوقاً به آن اشاره شد، ضمانت اجرای تخلف از شرط در قوانین مربوطه پیش بینی شده از سوی دستگاه های ذیربط در مورد متخلفین، قابل اعمال و اجراست.
2- اراضی زراعی و باغ ها ی داخل محدوده روستاهای دارای طرح های مصوب (مستنداً به تبصره ی 5 ماده ی یک قانون پیش گفته)
3- تغییر کاربری و اراضی زراعی و باغها قبل از تصویب قانون حفظ کاربری

مجازات جرم تغییر کاربری غیر مجاز

مطابق با ماده 3 قانون یاد شده(اصلاحی 1385/08/01کلیه مالکان با متصرفان اراضی زراعی و باغها ی موضوع این قانون که در صورت غیر مجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره 1 ماده 1 این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یکماه تا شش ماه محکوم خواهد شد.

مرور زمان جرم تغییر کاربری غیر مجاز

رای وحدت رویه شماره 822 مورخ 31/02/1401 و با این استدلال که تداوم آثار و نتایج جرم، به معنای استمرار ارتکاب رکن مادی آن نیست، بزه یاد شده را یک جرم آنی محسوب نمود. لذا از تاریخ وقوع، مشمول مقررات عام مرور زمان تعقیب موضوع ماده 105 قانون مجازات اسلامی مصوب 1392 می شود و از آنجایی که مطابق با رای وحدت رویه شماره 759 جزای نقدی نسبی، یک جرم تعزیری درجه 7 محسوب می شود، لذا مستند به ماده 105 قانون مجازات اسلامی مرور زمان تعقیب آن سه سال از تاریخ وقوع جرم یاد شده می باشد.

مرجع صالح رسیدگی به جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها

از آنجایی که جرم تغییر کاربری غیر مجاز یک جرم تعزیری درجه 7 محسوب می شود لذا وفق ماده 340 قانون ایین دادرسی کیفری مصوب 1392 به طور مستقیم در دادگاه مطرح می شود. لذا تحقیقات مقدماتی بزه یاد شده نیز در دادگاه کیفری 2 مورد رسیدگی قرار می گیرد و پرونده متشکله بزه یاد شده در دادسرا مورد رسیدگی قرار نخواهد گرفت.

نتیجه گیری؛ مقابله با تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها

سیاست مبتنی بر سرکوب کیفری، تا کنون نتوانسته است از شیوع جرم تغییر غیر مجاز کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها جلوگیری نماید. مشاهده و ملاحظه نقشه های هوایی سالیان اخیر موید این ادعا است. از سوی دیگر فرار از ازدحام شهری و آلودگی های زیست محیطی اعم از آلودگی های صوتی و بصری نیاز شهرنشینان به خانه باغ و ویلا و فضای سبز خصوصی بیرون شهر را افزایش داده است. از سوی دیگر کمبود آب و هدر رفت آن در بخش کشاورزی، تولید برخی از محصولات کشاورزی را غیر قابل توجیه نموده است.

تولید محصولات غیر ضرری آب بر مانند؛ هندوانه و خیار و گوجه و انواع صیفی جات و صادرات آن با توجه به کمبود آب در اقلیم کشور، نوعی صادرات زیانبار آب محسوب می شود. بنابراین اصرار بر حفظ کاربری کشاورزی در برخی مناطق توجیه اقتصادی و علمی ندارد. دستگاه های متولی می بایست اراضی و زمین هایی را با پیش بینی و استقرار کلیه امکانات لازم در اطراف شهر های بزرگ جهت احداث خانه باغ اختصاص دهند. آنگاه است که می توان با شدت و بدون هیچ ملاحظه ای از تخریب خاک های حاصل خیز و مرغوب کشور که در اثر تغییر کاربری غیر مجاز اراضی کشاورزی و باغ ها ایجاد می شود با ابزار های مبتنی بر سیاست های بازدارنده و سرکوب کیفری استفاده نمود. سیاست کیفری کنونی بازدارنده نبوده و رای وحدت رویه اخیر الصدور نیز از بازدارندگی آن به میزان زیادی کاسته است.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه؛ مرور زمان در قلع و قمع بنا در جرم تغییر کاربری اراضی زراعی

تاریخ نظریه: 1399/02/06

شماره نظریه: 7/99/38

شماره پرونده: 38-152-99 ک

استعلام:

شخصی به اتهام تغییر کاربری غیر مجاز اراضی زراعی به جزای نقدی و قلع و قمع بنا محکوم و با قطعیت حکم در سال 1392، پرونده به اجرای احکام ارسال شده است. دستور لازم جهت شناسایی اموال محکوم و اجرای قلع و قمع صادر شده؛ لیکن قلع و قمع به ذلایلی از جمله عدم حضور نماینده اداره شاکی یا تعلل مرجع انتظامی تا کنون اجرا نشده و اقدامات جهت شناسایی اموال نیز منتهی به وصول جزای نقدی نشده است. آیا اجرای حکم مشمول مرور زمان است؟

پاسخ:

جرم تغییر کاربری غیر مجاز موضوع ماده 3 قانون حفظ کاربری زراعی و باغ ها مصوب 1374 با اصلاحات و الحاقات بعدی، از جرایم آنی است؛ زیرا عنصر مادی جرم مذکور در همان زمان که کاربری اراضی تغییر داده شده، واقع شده است. لذا با حصول شرایط مقرر در قانون می تواند مشمول مرور زمان باشد و در مواردی که با احراز تحقق بزه یاد شده، حکم محکومیت مرتکب صادر شده و قطعی گردد، با انقضای مدت 5 سال از قطعیت حکم به هر علتی حکم محکومیت اجرا نشده باشد، با توجه به ماده 107 قانون مجازات اسلامی مصوب 1392 و بند ث آن “اجرای مجازات تعزیری” مندرج در حکم ( یعنی جزای نقدی مقرر در حکم) موقوف می شود و لکن قلع و قمع بنا که جزء لاینفک حکم کیفری است چون ماهیت مجازات را ندارد و امری حقوقی است، لذا مشمول مرور زمان موضوع ماده 107 قانون اخیر الذکر نمی گردد( مانند فرض سئوال).

نامه برائت جهاد

در این نوشتار جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها به تفصیل توضیح داده شد. رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور و نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه در خصوص مرور زمان در قلع و قمع بنا و مستحدثات از نظر گذشت. در قانون پیش گفته از قبل ظرفیت های جهت جلوگیری از قلع و قمع بنا وجود داشت. رای وحدت رویه اخیر التصویب نیز ظرفیت قانونی جدیدی ایجاد نموده تا جرم تغییر غیر مجاز کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها از تعقیب کیفری مصون باشد. ولیکن حصول شرایطی ضروری است تا متهمین ارتکاب جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها تحت شمول این رای قرار گیرند.

تهیه نقشه های هوایی مربوط به چند سال گذشته و گزارش کارشناس رسمی دادگستری و کارشناس جهاد کشاورزی و غیره ادله محکمه پسندی هستند که می توانند علاوه بر این که متهم را از تعقیب کیفری و مجازات رهایی بخشند، ابنیه و مستحدثات را از گزند تخریب و قلع و قمع مصون دارند. جهت این منظور تیم وکلای زبده و کارشناسان مجرب دفتر وکالت میرشاه آماده هستند تا تجربیات ارزنده خود را در اختیار مراجعین محترم قرار دهند. این گروه از وکلا در میان عموم مردم تحت عنوان وکیل اخذ نامه برائت جهاد یا وکیل اخذ حکم برائت جهاد شهرت یافته اند.

احمد میرشاه محمد وکیل پایه یک دادگستری