قانون پیش فروش ساختمان (آپارتمان) جدید سال 1403

قانون پیش فروش ساختمان (آپارتمان)

مصوب 12/10/1389

در راستای معرفی قوانین کاربردی و مهم، در ادامه قانون پیش فروش ساختمان که نزد عموم مردم به قانون پیش فروش آپارتمان شهرت یافته است، انتشار می بابد.

ماده1- هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتداء یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد(پیش خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب می شود.

تبصره – اشخاص ذیل نیز می توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی دراختیارشان قرار می گیرد اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند:

1 – سرمایه گذارانی که در ازای سرمایه گذاری از طریق احداث بناء  بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد.

2 – مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.

ماده2- در قرارداد پیش فروش حداقل باید به موارد زیر تصریح شود:

1 – اسم ومشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی

2 – پلاک ومشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک

3 – اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری

4 – مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد درآن احداث می شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات، و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.

5 – بها یا عوض قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت

6 – شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی

7 – زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروشنده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی

8 – تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه ای، تغییر مشخصات مورد معامله

9 – تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی

10 – معرفی داوران

11 – احکام مذکور در مواد (6)، (7) و (8) و تبصره آن، (9)، (11)، (12)، (14)، (16) و(20) این قانون

ماده3- قرارداد پیش فروش ونیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (2) این قانون  از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی وبا درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت می گیرد.

ماده4- تنظیم قرارداد پیش فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:

1 – سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.

2 – پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد

3 – بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده (9) این قانون

4 – تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان

5 – پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

تبصره – در مجموعه های احداثی که پیش فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادر کننده پروانه از قبیل آماده سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش فروش واحداهای مذکور منوط به حداقل سی درصد (%30) پیشرفت در انجام سر جمع تعهدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می باشد.

ماده5- تنظیم قراردادهای پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی  از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفاً در قبال پرداخت حق التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضائیه صورت می گیرد.

ماده6- چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه براجراء بند (9) ماده(2) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش خریدار بپردازد مگر اینکه مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نماید. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست.

1- در صورتی که واحد پیش فروش شده و بخش های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری درزمان مقرر قابل بهره برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده

2 – در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد (5/0 %) بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار

3 – در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند(9) ماده (2) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار

4 – در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد

ماده7- در صورتی که مساحت بناء براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (%5) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود وپنج درصد (%95) مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و بر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.

ماده8- در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش فروشنده، پیش خریدار حق فسخ خود را اعمال می نماید، پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین  یا برآورد کارشناس مرضی الطرفین به پیش خریدار بپردازد.

تبصره – در صورت عدم توافق طرفین، پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را بر اساس قیمت روز بناء، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائی همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید.

ماده9- پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را ازاین بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می شود، پیش فروشنده ضامن پرداخت مابه التفاوت خسارت وارده خواهد بود.

ماده10- در مواردی که بانکها به پیش خریداران براساس قرارداد پیش فروش، تسهیلات خرید می دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش خریدار توسط بانک به حساب پیش فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش خریداری شده و نیز حقوق پیش خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می گردد.

ماده11- در پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد (%10) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی توانند بر خلاف آن توافق کنند.

ماده12- در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش خریدارمی تواند اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارئه نماید.

ماده13- پیش خریدار نسبت به  اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش فروش شده می گردد و در پایان مدت قرارداد پیش فروش و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات، می تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید چنانچه پیش فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش فروش شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار یا قائم مقام وی می نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به نقاضای ذی نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش فروش شده اقدام نماید.

ماده14- در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار چنانچه پیش فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تأیید مهندس ناظرساختمان مبنی بر اینکه صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقی مانده است (کمتر از ده درصد «10%» پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش خریدار می تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه هایی که طبق مقررات بر عهده پیش فروشنده بوده و توسط پیش خریدار پرداخت می گردد مانع از استیفاء مبلغ هزینه شده از محل ماده (11) و غیره با کسب نظر هیأت داوری مندرج در ماده (20) این قانون نخواهد بود.

ماده15- عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهد شده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش فروش شده به پیش خریدار قابل توقیف و تأمین به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او نیست.

ماده16- در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید در غیر اینصورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

ماده17- واگذاری تمام با بخشی از حقوق و تعهدات پیش فروشنده نسبت به واحد پیش فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آنها بلامانع است.

ماده18- در صورت انتقال حقوق و تعهدات پیش خریدار نسبت به واحد پیش فروش شده بدون رضایت پیش فروشنده، پیش خریدار عهده دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.

ماده19- پس از انتقال قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می باشند.

ماده20- کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش فروش توسط هیأت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می پذیرد. در صورت نیاز داوران می توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نمایند. آئین نامه اجرائی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تأیید هیأت وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آئین دادرسی دادگاهای عمومی و انقلاب خواهد بود.

ماده21- پیش فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع رسانی و سایر رسانه های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی صلاح که در آئین نامه اجرائی این قانون مشخص می شود اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه های یاد شده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.

مطبوعات و رسانه ها قبل از دریافت مجوز یاد شده حق درج و انتشار آگهی پیش فروش را ندارند. در غیراین صورت به توقیف به مدت حداکثر دوماه و جزای نقدی از ده میلیون (10.000.000) ریال تا یکصد میلیون (100.000.000) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.

ماده22- شهرداری ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.

ماده23- اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدن اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود ویک روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند.

تبصره – جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمی شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای آن موقوف می شود.

ماده24- مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی توانند رأساً مبادرت به تنظیم  قرارداد پیش فروش نمایند. در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دوسال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم ابطال پروانه کسب محکوم می شوند.

ماده25- آئین نامه اجرائی این قانون ظرف مدت سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تأیید رئیس قوه قضائیه به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید.

وکیل قرراداد پیش فروش آپارتمان در کرج

گروهی به دلیل نگرانی از تورم و کمبود نقدینگی ترجیح می دهند از سازندگان خوشنام آپارتمان مورد نظر خود را به صورت پیش فروش، خریداری نمایند. از این گذر پیش خریداران هم از تورم نگرانی نخواهند داشت و هم می توانند به تدریج وجوه لازم را تهیه و پرداخت نمایند. از هر زاویه که به این موضوع بنگریم رهکار کاملاً منطقی و درستی به نظر می آید. تولید کنندگان مسکن یا به اصطلاح سازندگان از محل پیش فروش نقدینگی لازم را بدست می آورند. اهداف پیش خریدار به ترتیبی که توضیح داده شد تامین می شود و در مقیاس کلان نیز منابع اندک اقتصادی در مسیر تولید وآبادانی کشور به جریان می افتد.

نکته ای که حائز اهمیت است اینکه گروه عمده ای از پیش خریداران با ریسک های حقوقی قرارد پیش فروش آپارتمان در کرج آگاه نیستند از این رو ممکن است دچار خسارت سنگین و غیر قابل جبرانی شوند. حاصل سال ها تلاش و زندگی بیشتر خانواده های ایرانی، می تواند به منتهی به خرید یک دستگاه آپارتمان شود. به دلیل زمان انتظار بالا برای خانه دار شدن، پذیرش هیچ گونه ریسک حقوقی در زمینه قرارداد پیش فروش آپارتمان در کرج مجاز نیست. قانون پیش فروش ساختمان ( آپارتمان) نیاز به توضیح و تبیین نکات حقوقی دارد. بنابراین ضرورت دارد قبل از انعقاد هرگونه قرارداد پیش فروش ساختمان یا پیش فروش آپارتمان با وکیل قراردادپیش فروش آپارتمان در کرج مشورت لازم و دریافت راهکار مناسب صورت گیرد.

از سوی دیگر تولید کنندگان، مالکان، سازندگان و بنگاه داران نیز ضرورت دارد با مبانی حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان یا پیش فروش ساختمان آشنا باشند. در این زمینه نیز دفتر وکالت میرشاه با برگزاری کارگاه های آموزشی و همایش با موضوع قرارداد های ملکی، فعالان بخش مسکن را با ریسک ها و مبانی حقوقی این دسته از قراردادها آشنا می سازد. جهت کسب اطلاع بیشتر در این زمینه می توانید با دفتر وکالت میرشاه با شماره 09306091148 تماس حاصل نمایید.

دفتر وکالت میرشاه با درک اهمیت قرارداد پیش فروش آپارتمان و قانون پیش فروش ساختمان ( آپارتمان) برای خانواده ها، مالکان، سازندگان و بنگاه داران، ضمن فعال نمودن کارگروه « وکیل قرارداد پیش فروش آپارتمان در کرج» و جذب و آموزش وکلای متخصص و متبحر در این بخش، آماده ارائه هرگونه مشاوره و تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان در کرج با حضور وکیل ملکی در کرج است. جهت کسب اطلاع بیشتر در این زمینه می توانید با شماره تلفن 09306091148 دفتر وکالت میرشاه تماس حاصل نمایید.

تهیه و تنظیم: دفتر وکالت میرشاه